Chyba każdy, kto zaczyna budowę jest pełen entuzjazmu. W końcu to czas na spełnienie marzeń o własnym domu! Oczyma wyobraźni widzisz już wiechę - symbol projektu zakończonego sukcesem, w którym wszystko jest nie tylko na czas, ale sama realizacja jest po Twojej myśli. A potem wkracza on. Wykonawca z listą argumentów dlaczego dysperbit to genialna hydroizolacja, 40 letnim doświadczeniem w wylewaniu fundamentów bez szalunków i umiejętnością stosowania wyjątkowo elastycznej interpretacji Twoich wskazówek. I my wiemy, że Ty już wiesz, że współpraca z takim gagatkiem może okazać się najcięższą próbą.

Ale spokojnie! Problemy z wykonawcą na placu budowy można rozwiązać i to bez ekstremalnego pogłębiania zmarszczek na czole. W najgorszym razie wywalisz partacza za płot, ale zanim to… mamy dla Ciebie kilka porad, które pomogą Ci przetrwać (i zakończyć) budowę bez wchodzenia z nim na pole bitwy. Choć czasami trzeba…

1. Ku przestrodze - przykład z życia

Zanim jednak przejdziemy do tych złotych rad, opowiemy Ci historię mrożącą krew w żyłach. Jest to case, który próbujemy obecnie rozwiązać na budowie jednego z naszych obserwatorów. 

Inwestor zdecydował się na projekt od firmy, która od razu wybuduje dom do stanu deweloperskiego. W ramach umowy nasz Obserwator dostał w pakiecie nadzór kierownika budowy. Kompleksowa obsługa, ideolo! No bo co może pójść nie tak? Okazuje się, że… wszystko.

“Nie wiem co mi wolno, a co nie… Kierownik budowy nie był na budowie ani razu, a mam taki stan!▼”

Obserwator zgłosił się do nas z prawdziwym mętlikiem w głowie. Przesłał nam zdjęcia stanu fundamentów oraz opis sytuacji, która niestety po pierwszej analizie nie wyglądała najlepiej.

Okazało się, że kierownik budowy ani razu się na niej nie pojawił, a dotychczasowe prace prowadzone były bez nadzoru. I tym sposobem fundamenty, które miały być zabezpieczone papą, zostały pokryte folią – według wykonawców lepszą opcją. Inwestor nie mając doświadczenia (w końcu buduje swój pierwszy dom), a dodatkowo pracując w delegacjach zaufał firmie, która miała zrealizować projekt od A do Z. Niestety efekt był taki, że po poradach z grup tematycznych, sam musiał “smarować” fundamenty, aby jakoś je zabezpieczyć. Fachowcy uznali, że nie ma potrzeby stosowania papy, czy dysperbitu, mimo że było to przewidziane w projekcie.

Po oględzinach projektu nie było lepiej… okazało się, że on również zawierał błędy. Przykładowo, zamiast właściwej hydroizolacji, fundamenty miały być pokryte dysperbitem, co zapewnia jedynie ochronę przed wilgocią, a nie przed wodą, która występowała na budowie.

W tej sytuacji poradziliśmy naszemu Obserwatorowi, aby poważnie zastanowił się nad zmianą kierownika.

Jednak współpraca z ekipą budowlaną, która ma swojego kierownika jest jedną z najtrudniejszych sytuacji, ponieważ często brakuje wtedy niezależnej kontroli nad jakością prac. Nie wrzucamy wszystkich do jednego wora, ale zdarza się, że wykonawcy, których nikt nie kontroluje mają tendencję do oszczędzania na materiałach i skracania procesów, co niestety odbija się na jakości budowy.

Obserwator postanowił podjąć kroki w celu poprawy sytuacji – sam rozważał już zmianę kierownika budowy, a nawet wprowadzenie niezależnego nadzoru. Wiedział, że jeśli nie zareaguje, problemy będą się tylko nawarstwiać. Poradziliśmy mu także, aby skontaktował się z firmą SUEZ, która specjalizuje się w izolacjach fundamentów i poprosił ich o opinię oraz ewentualne rekomendacje napraw. Czekamy teraz na ciąg dalszy tej historii, a teraz przechodzimy do konkretów z tytułu wpisu.

2. Zapisz wszystko (tak, nawet te drobne ustalenia)

Nie ma niczego bardziej złudnego niż ustne porozumienie. Nie liczy się tutaj jak miło wygląda Pan Wykonawca przy podpisywaniu umowy, nie ma też żadnego znaczenia ile razy przytakiwał mówiąc „wszystko będzie zrobione zgodnie z projektem.” Liczy się to, co jest zapisane na papierze i podparte podpisem. 

Skleroza to podobno choroba zawodowa budowlańców. A jak udowodnisz, że obiecano Ci dwa dodatkowe przepusty pod fundamentem bez jakiegoś poparcia? Wykonawca machnął akurat jeden i będzie się wykłócał, że tyle właśnie miało być. 

“Zapis” to skrót myślowy i nie chodzi o to by z każdą pierdołą dodawać aneks do umowy. Mail albo SMS to też forma pisemna!

Warto też przy każdej wizycie na budowie cyknąć parę fotek - szczególnie tych elementów, które za chwilę będą ukryte (tzw. roboty zanikające). Da Ci to przy ewentualnych problemach wgląd w przeszłość i umożliwi sprawdzenie, czy dana część prac została wykonana prawidłowo.

3. Nie bój się konfrontacji

Unikanie rozmowy o problemach to błąd, który może kosztować Cię fortunę. A większość sporów na budowie zaczyna się od małych, z pozoru nieistotnych niedopowiedzeń. Kiedy tylko zauważysz, że coś idzie niezgodnie z ustaleniami - INTERWENIUJ! Płacisz i masz prawo wymagać tego co umowa przewiduje.

Każdy z nas jest inny. Nie wiemy jakim typem osobowości jesteś, ale zdajemy sobie sprawę z tego, że wśród naszych odbiorców są osoby o różnym podejściu jeśli chodzi o komunikację z wykonawcą. Przykładowo introwertycy często nie czują się komfortowo, gdy trzeba zwrócić komuś uwagę lub wyrazić swoje niezadowolenie. Ekstrawertykom łatwo natomiast przesadzić z ekspresją. Ale przypominamy: wykonawca to też człowiek – dorosły, przyzwyczajony do niewygodnych pytań i rozmów z klientami. Podstawą w zwróceniu mu uwagi jest konkret tego co chcesz mu przekazać - i właśnie do takich dyskusji przygotujemy Cię w URHOME.

Pewnie nadal się trochę cykasz, bo jak to tak - poprawiać fachowca? A jeśli się zdenerwuje i ucieknie w nerwach z budowy? W końcu to on ma doświadczenie, a Ty może co najwyżej kilka godzin przeglądania naszej grupy. To Twoja pierwsza budowa i Twój pierwszy dom, więc przecież nie znasz się na tyle, by dyskutować ze specjalistą. I błąd! Właśnie dlatego tworzymy dla Ciebie URHOME, gdzie każdy artykuł, każda lekcja kursu, każda publikacja są po to, by budować Twoją odwagę. Masz prawo pytać, wymagać i – jeśli trzeba – poprawiać wykonawcę. A my jesteśmy tutaj, by wesprzeć Cię w tym na każdym kroku.

I słuchaj. Może obawiasz się, że wykonawca od razu wpadnie w szał po najdrobniejszej uwadze. Nie będzie chciał poprawić błędów, a nawet zejdzie z budowy zostawiając Cię z rozgrzebanym fundamentem. Znane są światu takie historie. Ale w większości przypadków to tylko obawy w naszej głowie. Jeśli podejdziesz do rozmowy spokojnie i rzeczowo, w wielu przypadkach sprawę da się naprawić bez większej dramy. Jesteśmy tylko ludźmi i tak jak w każdej pracy, czasem coś może umknąć lub wkradnie się jakiś błąd. Jeśli wina leży po stronie ekipy, po spokojnej dyskusji panowie często poprawią to nawet w tych samych pieniądzach. Easy!

4. Znaj swoje prawa i obowiązki wykonawcy

Wielu Inwestorów nie zagłębia się w przepisy Prawa Budowlanego – i to błąd! Zaskakująco często okazuje się, że rozwiązania wielu problemów można znaleźć właśnie w formalnych przepisach. Obowiązki wykonawcy obejmują nie tylko dotrzymanie standardów technicznych, ale też terminowe wykonywanie prac i dbanie o bezpieczeństwo. Jeśli wykonawca wymyka się spod kontroli, przypomnij mu o jego zobowiązaniach wynikających z umowy.

„Zawsze tak robię i nikt nie narzeka!” 

A Ty narzekaj, bo skoro robota jest wykonana nie tak jak się umawialiście, z jakiej okazji masz niby na to przystawać? 

Wykonawcy, którzy działają według tej zasady celowo wybierają łatwą ścieżkę idąc na skróty, a przy tym ignorując długoterminowe konsekwencje, z którymi zostaniesz sama lub sam. Tak, bo efekty budowlanej fuszerki mogą ujawnić się dopiero po latach, a wtedy wykonawcy już nie będzie w pobliżu, aby zmierzyć się z problemami, które stworzył. To klasyczny przykład błędu krótkowzroczności (lub złudzenia krótkoterminowego). Takie ignorowanie długoterminowych negatywnych skutków na rzecz szybkich, wygodnych rozwiązań. Robota odwalona, można jechać na następną budowę i wiśta wio.

5. Plan B – negocjacje na zimno

Kiedy sytuacja robi się napięta, warto włączyć „tryb negocjatora”. Przede wszystkim przekaż swoje oczekiwania jasno i rzeczowo. Nie wdawaj się w emocjonalne rozmowy. Unikaj też publicznych konfrontacji na placu budowy. Często skuteczne są krótkie wiadomości e-mail: "Według wcześniejszych ustaleń [konkretny element] miał zostać wykonany w [określony sposób]. Proszę o potwierdzenie jego realizacji do dnia [termin].” Spokój może zadziałać jak zimny prysznic na drugą stronę.

6. Wezwanie nadzoru budowlanego

Decyzja o zaangażowaniu inspektora nadzoru budowlanego to ostateczność, ale jeśli nie da się po prośbie… Zgodnie z literą prawa wszystkie prace budowlane muszą być wykonywane z zachowaniem staranności, zgodnie z projektami oraz dokumentacją techniczną, a także zgodnie z wymogami wynikającymi z decyzji o pozwoleniu na budowę i innych niezbędnych dokumentów. Obowiązkiem wykonawcy jest kontrolowanie jakości wykonywanych prac, a Ty jako Inwestor masz prawo oczekiwać, że wszystkie prace będą wykonane zgodnie z najwyższymi standardami jakości i precyzji. 

Gdy czujesz, że wykonawca nie wywiązuje się z obowiązków, możesz poprosić o interwencję w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego, który pojawi się na placu budowy i skontroluje prace. Dlaczego jednak jest to ostateczność? Inspektor w przypadku wykrycia nieprawidłowości może wstrzymać dalsze prace, co opóźni oddanie budynku do użytkowania. No i jest jeszcze kwestia relacji - w oczach wykonawcy będziesz “kapusiem”, a dalsza wspólna droga przez proces budowy będzie naznaczona właśnie takim przekonaniem z jego strony.

7. Rozważ „rozwód” z wykonawcą

Jeżeli mimo wszystkich prób problemy się piętrzą, a ignorancja sięga zenitu, nie bój się myśleć o rozwiązaniu współpracy. Co więcej - zrób to. W przypadku rażących zaniedbań możesz zerwać umowę bez dodatkowych kosztów i przywrócić sobie spokojną głowę przynajmniej w tym aspekcie. Jednak zanim zdecydujesz się na radykalny krok, rozważ, czy koszty związane z opóźnieniami i organizacją zastępstwa nie dadzą Ci w kość. Czasami wystarczy straszak i odpowiednie sporządzenie pisma wzywającego do usunięcia wad i wyznaczenie ostatecznego terminu ich realizacji.

8. Kontrola i weryfikacja najwyższą formą zaufania

Nikt nie chce stresować się na budowie domu i boksować o byle co z wykonawcą. Dlatego odpowiednia kontrola, otwarta komunikacja i dokumentacja mogą zdziałać tu cuda. 

Bo hej - problemy z wykonawcą nie muszą oznaczać kompletnego fiaska! Z zimną głową i odrobiną strategii można wyjść z opresji i dokończyć projekt “dom marzeń”, trzymając się swojego planu.

Wiemy co myślisz… i masz rację! Faktycznie żeby kontrolować najpierw trzeba wiedzieć co i mieć wiedzę jak dany element powinien zostać wykonany. I właśnie w tym chcemy Ci pomóc! Ale spoko, nie musisz znać się na wszystkim. Wystarczy, że wiesz jak rozpoznać dobrze wykonaną robotę. Nasza platforma - pełna artykułów, porad i narzędzi - jest właśnie po to, aby dać Ci wsparcie na każdym etapie Twojej budowy. Mamy nadzieję, że wspólnie unikniemy pułapek, zadbamy o jakość, a w razie potrzeby skutecznie zareagujemy na wszelkie nieścisłości.

9. Zachowaj elastyczność, ale nie kosztem jakości

W procesie budowy nie zawsze wszystko pójdzie zgodnie z planem – to oczywiste. Mogą zmienić się terminy dostaw, pogoda nie dopisze, ekipa będzie musiała chwilowo przerwać pracę. Ale jedno powinno być niezmienne: jakość wykonania. Warto być elastycznym w kwestii drobnych opóźnień, które często są nieuniknione, ale nigdy nie zgadzaj się na kompromisy w aspektach technicznych. Jeśli wykonawca próbuje przyspieszać kosztem jakości, stanowczo przypomnij mu o ustaleniach. Twój dom będzie z Tobą na lata – dlatego nawet drobne zaniedbania mogą odbić się na jego funkcjonalności w przyszłości.