Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy?
Tematy z działką ogarnięte, więc nic, tylko budować. Na fali entuzjazmu zaczynasz organizować ekipę, przeglądasz katalogi z materiałami i wyobrażasz sobie pierwszą kapuczinę na nowym tarasie. Wtedy ktoś rzuca niewinne pytanie: "A masz już pozwolenie?" Nagle dopada Cię niepewność. Pozwolenie na budowę? Miało wystarczyć zgłoszenie? Przecież gdzieś obiło Ci się o uszy, że teraz buduje się szybciej, bez zbędnej papierologii. I masz trochę racji…
W Polsce istnieją dwie możliwości uzyskania zgody na budowę – pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy. Każda z nich ma jednak swoje specyficzne wymagania i jest zależna od rodzaju projektu, który chcemy zrealizować oraz od działki. To właśnie jest biurokratyczna pułapka, w którą wpada wielu inwestorów. Bo od znajomości tych dwóch ścieżek zależy, czy ruszysz z budową w kilka tygodni, czy utkniesz w urzędowej machinie na długie miesiące.
W dzisiejszym wpisie przeanalizujmy co, jak, gdzie😉 zaczynając od tego kiedy musisz zainteresować się tematem pozwolenia na budowę.
Pozwolenie na budowę - kiedy jest wymagane?
Pozwolenie na budowę z kompletnym projektem budowlanym wymagane jest w przypadkach, gdy:
Obszar oddziaływania budynku wykracza poza granice działki.
Jest to sytuacja, gdy Twój nowy dom wpływa na działki sąsiednie poprzez naruszenie wymaganych odległości, dostęp do światła, czy odwodnienie dachu, mające wpływ na działki obok. W takich przypadkach musisz uzyskać pozwolenie na budowę, aby upewnić się, że projekt nie wpłynie negatywnie na otoczenie i nie naruszy prawa sąsiadów do prywatności i komfortu.
Budowa ma toczyć się na terenach objętych szczególną ochroną.
Dotyczy to obszarów takich jak Natura 2000 czy inne chronione krajobrazowo tereny. Na takich obszarach mogą występować dodatkowe ograniczenia dotyczące zabudowy, które wymagają dokładnej analizy projektu i jego wpływu na środowisko.
Twoja inwestycja wymaga dodatkowych uzgodnień środowiskowych, technicznych lub odstępstw od przepisów budowlanych.
W przypadku projektu, który wymaga zmian w standardowych przepisach (np. odstępstwa od norm dotyczących wysokości budynku, powierzchni zabudowy, konstrukcji czy parametrów środowiskowych), konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Tego typu inwestycja może wymagać również dodatkowych zgód lub opinii od odpowiednich organów i instytucji.
Żeby dać Ci pełen obraz wyjaśnimy jeszcze co to jest ten obszar oddziaływania budynku. Jest to przestrzeń, w której budynek może wywoływać skutki prawne, techniczne lub środowiskowe na sąsiednie działki lub inne obiekty. Jeśli mówimy, że obszar oddziaływania mieści się w całości na działce inwestora, oznacza to, że wpływ budynku dotyczy tylko i wyłącznie tej działki. Przykłady wpływu ograniczonego do działki to:
Odległości od granic działki: Ściany z oknami muszą znajdować się minimum 4 metry od granicy działki. Ściany bez okien – minimum 3 metry od granicy działki.
Odwodnienie dachu: Woda opadowa z dachu musi spływać na działkę inwestora, a nie na działki sąsiednie.
Cień i dostęp do światła dziennego: Budynek nie może zacieniać sąsiednich budynków w sposób przekraczający normy budowlane.
Hałas i inne uciążliwości: Funkcjonowanie budynku (np. instalacja grzewcza, wentylacyjna) nie powoduje nadmiernego hałasu czy innych uciążliwości dla sąsiadów.
Dom na zgłoszenie - kiedy?
Budowa domu jednorodzinnego na zgłoszenie to opcja, gdzie zamiast pełnego pozwolenia na budowę, możliwe jest zrealizowanie projektu szybciej, ale nadal przy zachowaniu odpowiednich przepisów. Jednak, aby skorzystać z tej uproszczonej procedury, muszą być spełnione określone warunki.
Aby móc wybudować nowy dom na zgłoszenie:
Budynek wraz ze strefą oddziaływania musi mieścić się w całości na działce (lub działkach), na której został zaprojektowany. Oznacza to, że nie może wykraczać poza granice działki, na której będzie realizowana inwestycja. Obszar oddziaływania obejmuje m.in. odległość od granic działki, wpływ na dostęp do światła dziennego sąsiednich działek czy odwodnienie dachu.
Dom musi być wolnostojący, jednorodzinny, bez ograniczeń powierzchni zabudowy, ale musi mieścić się w określonych granicach działki.
W uproszczonej procedurze możesz wznieść budynek wolnostojący mieszkalny, o powierzchni zabudowy do 70 m2, maksymalnie dwukondygnacyjny i co ważne - przeznaczony wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe inwestora.
Podane przez nas wyżej 70 m2 to powierzchnia zabudowy. Jest to w dużym uproszczeniu powierzchnia “obrysu parteru” i w przypadku domu np. z poddaszem użytkowym pozwala wznieść budynek o powierzchni użytkowej ok. 90 m2.
Co może Cię zaciekawi, w Internecie znajdziesz darmowe projekty domów do 70 mkw. Są one dostosowane do wymogów prawa i możesz wybudować je na zgłoszenie. Znajdziesz je na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wraz z wszelkimi szczegółami.
Zobacz dostępne projekty domów do 70 m² na stronie GUNB >>
Mimo że proces jest uproszczony, budowa na zgłoszenie wymaga opracowania pełnego projektu budowlanego, przy czym projektu technicznego nie składa się w urzędzie. Wystarczy, że projektant oświadczy, że taki projekt powstał i jest zgodny z przepisami prawa budowlanego. W projekcie muszą znaleźć się wszystkie niezbędne informacje dotyczące konstrukcji, instalacji oraz rozmieszczenia pomieszczeń. Brak pełnego projektu uniemożliwia rozpoczęcie budowy.
Budowa domu bez projektu budowlanego?
Niestety, nie da się obejść przepisu, mówiącego, że do budowy domu jednorodzinnego wymagany jest projekt budowlany. Składa się on z trzech części: projektu budowlano-architektonicznego (PBA), projektu zagospodarowania terenu (PZT) oraz projektu technicznego (PT). Wymóg ten dotyczy każdej z obu analizowanych opcji, nawet domu o powierzchni zabudowy do 70 m², przy czym w takim przypadku do zgłoszenia dołącza się PBA, PZT oraz oświadczenie projektanta o tym, że PT powstał, ale samego projektu technicznego nie dołącza się.
Każdy nowopowstający dom, niezależnie od wielkości, musi być dokładnie zaplanowany i opisany w projekcie budowlanym, który następnie należy dołączyć do zgłoszenia lub wniosku o pozwolenie na budowę. Brak projektu to bariera, której nie da się pokonać, jeśli chcesz zrealizować budowę zgodnie z obowiązującymi przepisami polskiego prawa budowlanego.
Dodatkowe ułatwienia dla domów do 70 m2
Perspektywa skomplikowanych formalności często szybko studzi entuzjazm z pierwszych zdań tego wpisu. Długie oczekiwanie na decyzje urzędowe, konieczność zatrudnienia kierownika budowy czy prowadzenie dziennika budowy mogą wydawać się czymś nie do ogarnięcia. Nie jest aż tak źle, uspokajamy. 😊 Ale jeśli faktycznie jest to ostatnia rzecz jaką chcesz się martwić, dla osób planujących budowę małego domu do 70 m² powierzchni zabudowy, przepisy oferują uproszczoną ścieżkę, która pozwala znacznie szybciej rozpocząć prace i uniknąć wielu biurokratycznych przeszkód. Dzięki nowym regulacjom formalności ograniczają się do minimum, co oznacza mniej dokumentów, krótszy czas oczekiwania i większą swobodę w realizacji inwestycji.
Jeśli Twój dom, który planujesz wybudować na zgłoszenie ma do 70 m², możesz skorzystać z:
braku konieczności pozwolenia na budowę – wystarczy zgłoszenie,
możliwości rezygnacji z kierownika budowy – inwestor może samodzielnie nadzorować prace,
braku obowiązku prowadzenia dziennika budowy,
szybszych formalności – mniej dokumentów i krótszy czas oczekiwania,
darmowych projektów domów do 70 m² dostępnych na stronie GUNB.
Aby skorzystać z uproszczonej procedury musisz złożyć oświadczenie, że budujesz na własne potrzeby mieszkaniowe i bierzesz odpowiedzialność za budowę. Czyli w praktyce oświadczasz, że budynek powstanie zgodnie z warunkami technicznymi, zasadami wiedzy technicznej i obowiązującym prawem budowlanym
Na zakończenie...
Nawet jeśli procedura zgłoszenia wydaje się kusząco prosta, nadal wymaga ona spełnienia konkretnych warunków, a brak odpowiedniego przygotowania może skutkować opóźnieniami. Dlatego zanim w myślach postawisz pierwszy kubek kawy na nowym tarasie, upewnij się, że wszystko dopięte jest na ostatni guzik – szczególnie jeśli chodzi o formalności związane z pozwoleniem / zgłoszeniem.