Zakup działki pod budowę domu

Udało się! Po długich poszukiwaniach, analizach i rozważaniach idealna działka została znaleziona (a przynajmniej tak Ci się wydaje).

W świetnej lokalizacji, z fajnymi sąsiadami, z przestrzenią, która zapewni Ci poczucie komfortu i prywatności.

Za Tobą kawał drogi i wszystkie ciężkie etapy szukania, porównywania... Ale teraz już wiesz, że to właśnie ta jedyna!

To co? Wpłacasz kasę i that’s it?

I znowu przychodzimy jako Pan Maruda, niszczyciel dobrej zabawy. Zakup działki to nie takie hop-siup – kasa na konto, umowa podpisana na kolanie. To znowu formalności i dokumenty, które musisz załatwić, by spać spokojnie.

W tym rozdziale pomożemy Ci przejść przez cały ten proces, wejdziemy w notarialne zawiłości i wyjaśnimy kilka  problematycznych sytuacji, które możesz tutaj napotkać.

Umowa notarialna zakupu działki

Zacznijmy może od tego, że wszystkie umowy dotyczące sprzedaży nieruchomości - w tym działki - muszą być zawierane przed notariuszem, co zapewnia ich pełną ważność. Umowa „przedwstępna” podpisana u pośrednika bez obecności notariusza, choć może być uzgodniona między stronami, nie ma mocy prawnej i nie zabezpiecza żadnej ze stron. W praktyce taka umowa może prowadzić do problemów, gdy którakolwiek ze stron zdecyduje się wycofać lub nie wywiązać z zapisów. Nie polecamy.

Procedura zawierania umowy notarialnej zakupu działki może przebiegać w dwojaki sposób.

1. Procedura dwóch kroków – umowa przedwstępna i umowa sprzedaży

Pierwszym krokiem jest tu zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości gruntowej, która w praktyce oznacza, że sprzedaż i kupno działki są warunkowe. Oznacza to, że transakcja będzie finalizowana pod pewnymi warunkami np. uzyskaniem warunków zabudowy, potwierdzeniem dostępności mediów czy wykonaniem wycinki drzew. W umowie przedwstępnej ustala się także zwykle zadatek, który zabezpiecza interesy obu stron – najczęściej do 20% wartości działki. Zadatek daje sprzedającemu pewność, że transakcja dojdzie do skutku, a w przypadku zerwania umowy przez sprzedającego, kupujący może dochodzić zwrotu podwójnej wysokości zadatku.

I tutaj omówmy różnice pomiędzy zadatkiem, a zaliczką, bo są to pojęcia często ze sobą mylone. Zaliczka to kwota, którą wpłaca kupujący i która może zostać mu zwrócona, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku. Zadatek z kolei to kwota, która jest związana z odpowiedzialnością obu stron – jeśli kupujący zrezygnuje, traci ją na rzecz sprzedającego, a jeśli sprzedający się wycofa, musi zwrócić ją w podwójnej wysokości. Dlatego bardzo ważne jest, aby w umowie przedwstępnej dokładnie określić, czy mamy do czynienia z zadatkiem, czy zaliczką, aby uniknąć nieporozumień w przypadku niepowodzenia transakcji.

Po spełnieniu warunków umowy przedwstępnej, strony przechodzą do drugiego kroku, czyli podpisania umowy sprzedaży tj. aktu notarialnego, który przenosi własność działki na kupującego.

Umowa sprzedaży/przeniesienia prawa własności może być drugim krokiem, a może być jedynym krokiem. W przypadku kiedy jest jedynym krokiem, sprzedający musi przenieść prawo własności przed otrzymaniem zapłaty lub kupujący musi wpłacić pieniądze przed formalnym podpisaniem umowy zakupu.

 2. Procedura jednego kroku – umowa sprzedaży/akt notarialny

W przypadku, gdy strony zdecydują się na zawarcie umowy sprzedaży bez wcześniejszej umowy przedwstępnej, cała transakcja odbywa się w jednym kroku. Sprzedający przenosi własność działki na kupującego w akcie notarialnym, a kupujący dokonuje zapłaty. Kupujący może wpłacić pieniądze do notariusza jako instytucji zaufania, w praktyce jednak przy działkach pod domy jednorodzinne raczej tego się nie robi.

Przeniesienie własności na podstawie aktu notarialnego następuje przed przelewem i na jego podstawie można ubiegać się o wpis do Ksiąg Wieczystych co może być traktowane jako wada tej opcji.

Procedura jednego kroku obowiązuje też najczęściej w przypadku darowizn nieruchomości np. od rodziców dla dzieci. Umowa taka podobnie jak sprzedaż staje się wiążąca w momencie podpisania aktu notarialnego. Własność nieruchomości przenoszona jest tu nieodpłatnie, a obdarowany (podobnie jak kupujący przy sprzedaży), może na podstawie aktu notarialnego wystąpić o wpis do Księgi Wieczystej.

Warto pamiętać, że darowizna podlega opodatkowaniu, chyba że następuje między najbliższą rodziną (tzw. grupa zerowa: małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo) i zostanie zgłoszona do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy. W przeciwnym razie obowiązuje standardowy podatek od spadków i darowizn, którego wysokość zależy od wartości nieruchomości i stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym.

Tak samo jak przy sprzedaży, obdarowany ponosi koszty notarialne, które przybliżymy Ci w następnym podpunkcie.

Po podpisaniu aktu notarialnego, notariusz przesyła wniosek o wpis do Ksiąg Wieczystych. Nie spodziewaj się, że dostaniesz wpis na drugi dzień – niestety w sądzie może to utknąć nawet na kilka miesięcy.Po nabyciu nieruchomości jako kupujący (lub obdarowany) powinieneś/powinnaś zgłosić się do odpowiedniego wydziału Urzędu miasta lub gminy w celu złożenia deklaracji do podatku od nabytej nieruchomości.

Czy notariusz pracuje za darmo?

Nie, nie - w żadnym razie. Koszt aktu notarialnego przy zakupie każdej nieruchomości (w tym działki budowlanej) składa się z kilku składowych.

Przede wszystkim mamy taksę notarialną, czyli wynagrodzenie notariusza, którego maksymalna wysokość jest regulowana Rozporządzeniem Ministra i zależy od wartości nieruchomości. Dla działek budowlanych, których wartość wynosi od 60.000 zł do 1.000.000 zł jest to 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł. Taksa wynosi więc od 1.010 zł do 4.770 zł netto, (choć w przypadku droższych nieruchomości będzie wyższa). Do taksy należy doliczyć 23% VAT (w praktyce, notariusze często stosują niższe stawki w ramach konkurencyjności).

Do tego dochodzi podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości, który zapłacisz bezpośrednio u notariusza, jeśli kupujesz działkę od osoby prywatnej. Jeśli natomiast kupujesz grunt od dewelopera lub firmy, w cenie działki zazwyczaj zawarty jest już podatek VAT, a PCC nie obowiązuje.

Oprócz tego dochodzą jeszcze drobne opłaty, np. za wypisy aktu notarialnego (około 6 zł za stronę). W sumie, przy zakupie działki za przykładowo 200.000 zł, koszty notarialne mogą wynieść około 5.000 – 7.000 zł.

Współpraca z pośrednikiem

Co tu dużo pisać, po prostu... orientuj się i przeczytaj nasz Kurs od deski do deski. ;)

Jeśli zdecydujesz się na współpracę z pośrednikiem miej oczy szeroko otwarte i sprawdzaj stan faktyczny z tym jaki Ci się przedstawia. Niekiedy informacje podawane przez pośrednika mogą być niepełne lub wyolbrzymione, dlatego warto zwrócić uwagę na detale i osobiście zweryfikować stan nieruchomości czy dokumentację.

Pamiętaj o dokładnym zapoznaniu się z zapisami umowy, które mogą zawierać istotne informacje dotyczące warunków współpracy, takich jak wysokość prowizji, czy terminy. Zwyczajowo to strona nabywająca pokrywa koszty pośrednika, ale każdy przypadek jest inny, więc ustal to na początku.

Warto wiedzieć, że zawód pośrednika nieruchomości został zderegulowany w 2014 roku, co oznacza, że może nim zostać każdy (także osoba bez odpowiedniego wykształcenia czy kompetencji), a dodatkowo nie ponosi on praktycznie żadnej odpowiedzialności za błędy, które mogą wyniknąć podczas transakcji. Z tego powodu ogranicz zaufanie i traktuj współpracę z pośrednikiem z należytym dystansem.

Opłata adiacencka

Wybór i zakup działki to ekscytujący moment — wymarzone miejsce na Twój przyszły dom, a może nawet inwestycyjny strzał w dziesiątkę. Ale zanim w myślach podzielisz swoją nową działkę na części i sprzedasz jej kawałek z zyskiem, pamiętaj o... opłacie adiacenckiej.

Jest to opłata, która dotyczy sytuacji, kiedy wartość nieruchomości wzrosła na skutek podziału działki na wniosek właściciela nieruchomości. Została wprowadzona przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a wszystkie regulacje dotyczące tej opłaty zawarte są właśnie w tym akcie prawnym.

Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej może być wynikiem:

• podziału działki — np. dzielisz dużą parcelę na mniejsze i sprzedajesz ich część.

• zmiany przeznaczenia działki — np. nowy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub decyzja o warunkach zabudowy (WZ), które zwiększają potencjał inwestycyjny nieruchomości.

• scalenia i podziału nieruchomości,

• budowy infrastruktury technicznej (np. drogi, wodociągu, kanalizacji) ze środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.

Ale co to oznacza w praktyce? Kupujesz działkę o dużej powierzchni z myślą o jej podziale. Po podziale i sprzedaży części nieruchomości urząd gminy może zapukać do Ciebie po swój udział w zyskach. I nie, nie jest to symboliczna suma.

Według ustawy stawka procentowa opłaty adiacenckiej w tej sytuacji nie może przekroczyć 30% dla wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem.

Stawka ta jest jednak ustalana indywidualnie dla każdej gminy w drodze uchwały Rady Gminy, może więc być niższa niż te wskazane powyżej.

Opłata adiacencka przedawnia się po 3 latach od momentu, gdy gmina dowie się, że wartość działki wzrosła (np. po podziale działki, budowie drogi czy kanalizacji). Jeśli w tym czasie nie wyda decyzji, opłata w ogóle nie zostanie naliczona.

Dlatego, zanim zaczniesz planować podział i całą drogę od zera do milionera, sprawdź, jakie są stawki i zasady opłaty adiacenckiej w Twojej gminie. Lepiej przygotować budżet i uniknąć niespodzianek, niż później zastanawiać się, czemu Twój zysk tak bardzo się skurczył.