Wybór działki pod budowę domu

Wybór odpowiedniej działki pod budowę domu to jeden z najważniejszych kroków na drodze do budowy domu. Ale o tym już wiesz...

Do tego musisz jeszcze wiedzieć, że zakup ten po pierwsze będzie miał wpływ na przebieg całej budowy, a po drugie - na komfort Twojego życia przez wiele następnych lat. Dlatego przy rozglądaniu się za działką polecamy Ci poświęcić dłuższą chwilę na dokładne poznanie terenu, który wpadł Ci w oko.

W tym rozdziale skupimy się na dwóch ważnych zagadnieniach, nad którymi radzimy Ci się pochylić – przeznaczenie działki oraz jej lokalizacja. Bo to właśnie te składowe mają największy wpływ na to, czy na wybranym terenie możesz wybudować to, co masz w planach.

Ale zanim to, opowiemy Ci o tym jak łatwo możesz sprawdzić podstawowe dane i parametry działki bez ruszania się spod koca. A mowa o geoportalach.

Czym jest geoportal?

W poszukiwaniach działki nieocenioną pomocą będą dla Ciebie geoportale – dostępne w sieci cyfrowe mapy, które dostarczają wielu przydatnych na tym etapie informacji o gruntach.

W Polsce funkcjonują zarówno geoportale lokalne zarządzane przez starostwa powiatowe i urzędy miast (np. dla Miasta Dębica sprawdzisz tutaj), jak i ogólny Geoportal Krajowy geoportal.gov.pl.

Screeny do przeróbki w jakieś ”dedykowane” ramki + podpisy

Co musisz o nich wiedzieć? To, że każdy z nich oferuje inny stopień szczegółowości. Krajowy geoportal jest ok tak na pierwszy rzut oka - pozwala na ogólną analizę działek w skali całej Polski, prezentując m.in. granice ewidencyjne, numery działek, klasyfikację gruntów oraz warstwę z mapą zagrożenia powodziowego.

Z kolei geoportale lokalne często zawierają bardziej szczegółowe dane (czyli to czego szukasz!), takie jak Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), studia uwarunkowań, sieć uzbrojenia terenu, a nawet wydane pozwolenia na budowę. Podrzucamy Ci ten temat, bo to na serio jedno z lepszych narzędzi do dokładnego prześwietlenia analizowanych działek bez wychodzenia z domu.

Dla miasta lub gminy, gdzie szukasz parceli geoportal znajdziesz w najprostszy sposób wpisując w Google hasło “geoportal + nazwa miasta/gminy”. Może Ci się poszczęści i akurat takie opracowanie już śmiga w sieci. 😊

Niestety, w sieci funkcjonują również tak zwane "prywatne" geoportale, które często są pełne błędnych i nieaktualnych danych. Te komercyjne strony mogą wprowadzać w błąd, prezentując nieprawdziwe granice działek, nieaktualne plany zagospodarowania czy nieprecyzyjne informacje o infrastrukturze. Przestrzegamy przed korzystaniem z tego typu narzędzi, ponieważ opieranie decyzji o zakupie działki na niesprawdzonych danych może prowadzić do poważnych problemów prawnych i finansowych. Wybieraj rzetelne źródła, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek!

Identyfikator działki - czyli jak odnaleźć działkę w Ewidencji Gruntów i Budynków

Pełna gotowość do poszukiwań działki? Jest.

To teraz czas na wyszukanie identyfikatora działki, który umożliwi Ci tak właściwie jej poznanie i precyzyjną lokalizację w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB).

Ewidencja gruntów i budynków (EGiB) to publiczny rejestr zawierający informacje o gruntach, budynkach oraz ich właścicielach lub użytkownikach wieczystych. Zawiera dane dotyczące lokalizacji, granic i powierzchni działek, przeznaczenia gruntów, a także szczegółów dotyczących budynków, takich jak ich funkcja czy powierzchnia użytkowa. Rejestr ten prowadzony jest przez starostwa powiatowe, a dostęp do danych możliwy jest zarówno w urzędach, jak i online, np. przez Geoportal.

Identyfikator działki to unikalny ciąg cyfr zawierający w sobie informacje o województwie, powiecie, gminie, obrębie ewidencyjnym oraz numerze działki. Możesz znaleźć go w dokumentach dotyczących nieruchomości, takich jak akt notarialny, decyzja o warunkach zabudowy czy wypis z rejestru gruntów. Jeśli jednak nie masz dostępu do takich dokumentów, warto skorzystać z Geoportalu (krajowego lub lokalnego), gdzie identyfikator można odnaleźć, przeszukując mapę za pomocą adresu lub lokalizacji działki.

Sprawdźmy przykładowo pierwszą-lepszą działkę na wcześniej wspomnianym geoportalu Miasta Dębica.

 + tutorial jak włączyć warstwę i szukać numeru

ID tej wylosowanej przez bęben maszyny losujące działki to: 180307_2.0012.459.

I weź to spamiętaj. 😀 A! No właśnie. Posiadanie tego numeru jest absolutnie niezbędne w dalszych rozmowach z urzędami przy załatwianiu formalności związanych z samym zakupem działki czy uzyskiwaniem pozwoleń. Co prawda może nie musisz go tatuować, żeby mieć go zawsze przy sobie, ale zapisany w notatkach na bank Ci się przyda.

Natomiast sama notka to nie wszystko. Musisz wiedzieć co kryje się pod jego “składowymi”. A składa się on z kilku części, które w logiczny sposób porządkują informacje o działce.

Struktura zapisu wygląda następująco: WWPPGG_R.XXXX.N.

Każdy fragment identyfikatora pełni określoną funkcję. I tak:

„WW” oznacza kod województwa (np. 18 dla podkarpackiego, 02 dla województwa dolnośląskiego, 16 dla opolskiego).

„PP” to dwucyfrowy kod powiatu (np. 03 to powiat dębicki),

„GG” to kod gminy (w naszym przykładzie 07, czyli gmina Żyraków), przy czym dodatkowa cyfra „R” określa rodzaj gminy (w przykładzie 2 dla wiejskiej). Osobna cyfra, „8” oznacza dzielnice gminy Warszawa-Centrum.

Kolejna część, czyli „XXXX”, to numer obrębu ewidencyjnego w danej jednostce ewidencyjnej, a „N” oznacza konkretny numer działki w obrębie. W naszym przykładzie to ciąg 0012.459.

Oprócz numeru obrębu ewidencyjnego (w naszym przykładzie 0012), często w dokumentach czy systemach urzędowych podaje się również jego nazwę słowną. Obręb ewidencyjny to określony obszar w ramach gminy (np. wieś, osiedle, dzielnica), a jego nazwa ułatwia poprawną identyfikację.

Tym razem skorzystaliśmy z Geoportalu krajowego wpisując ID działki w wyszukiwarkę obrębów.

Po uzbrojeniu się w chwilę cierpliwości dostaliśmy widok na analizowaną przez nas w Kursie działkę z tabelką informacyjną, gdzie możemy odczytać słowny opis obrębu tj. Zawierzbie.

W praktyce, często przy wnioskach o warunki zabudowy, wypisach z ewidencji gruntów czy mapach geodezyjnych, urzędy mogą wymagać podania zarówno numeru obrębu, jak i jego nazwy, aby uniknąć pomyłek (np. gdy w jednej gminie jest kilka obrębów o podobnych numerach).

Skomplikowane? Nie bardzo? Jedno jest pewne - właśnie dzięki tej szczegółowej strukturze każda działka w Polsce może być jednoznacznie zidentyfikowana i odnaleziona w rejestrze.😉

Przeznaczenie działki

Zanim rzucisz się na sprzedającego z sakiewką kasy za działkę, sprawdź czy Twoje marzenie o domu jest możliwe do spełnienia na jej terenie. Każda działka posiada swoje przeznaczenie, które zapisane jest w omawianej już wyżej Ewidencji Gruntów i Budynków, a także w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub jeśli taki nie występuje - zostaje określone w ramach procedury uzyskania Warunków Zabudowy (WZ). Jest to bardzo prawdopodobny scenariusz biorąc pod uwagę, że tylko ok. 30% kraju pokryte jest miejscowym planem...

Ok, ale po co Ci ta wiedza? A no po to, by sprawdzić czy tak właściwie na wybranej parceli możesz wybudować ten wymarzony dom. Bez informacji o przeznaczeniu działki możesz łatwo znaleźć się w sytuacji, gdzie budowa nie będzie możliwa, nawet jeśli działka wygląda idealnie na zdjęciach...

Cały proces analizowania dokumentów planistycznych opisujemy w kolejny Kursie (zgłębiając wszelkie szczegóły), ale teraz skupmy się na podstawie.

Jakie typy działek możesz znaleźć przeglądając portale z nieruchomościami?

Najbardziej powinna interesować Cię działka budowlana (oznaczenie B, Bp w MPZP), bo to na niej możesz wybudować dom bez większych problemów. Działki o takim przeznaczeniu znajdują się na terenach objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), gdzie jasno określono możliwość zabudowy (oznaczenie MN dla zabudowy jednorodzinnej i MW dla zabudowy wielorodzinnej). Jeśli w treści ogłoszenia widzisz, że działka jest budowlana i potwierdza to MPZP, możesz uznać to za pierwsze zielone światło na drodze do jej zakupu.

Drugim typem działek, na które z pewnością natkniesz się przeglądając portale ogłoszeniowe są działki rolne (oznaczenie R w MPZP), na których zasadniczo nie możesz wybudować domu. Są one przeznaczone do prowadzenia działalności rolniczej, jednak istnieje mały cień szansy, że przy odpowiednim nakładzie uporu postawisz tu swój dom. Najczęściej wymaga to zmiany przeznaczenia działki na działkę budowlaną. Proces odrolnienia jest  czasochłonny i kosztowny (choć cień szansy masz, gdy w gminie pracuje stryjeczny wuj szwagra😉), a w niektórych przypadkach zgoda na zmianę przeznaczenia jest niemożliwa do uzyskania np. jeśli na wybranej działce występują grunty orne klasy I-III. Ale o tym piszemy szczegółowo w Kursie Formalności Przed Budową, więc tam Cię zapraszamy!

Działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego mogą być podzielone na części o różnym przeznaczeniu. Oznacza to, że dana działka nie zawsze ma jednolite przeznaczenie i spotkasz przykładowo działki budowlano-rolne, które w jednej części są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a w drugiej pod działalność rolniczą. W takim przypadku możliwość zabudowy dotyczy jedynie części działki objętej odpowiednim zapisem, a reszta pozostaje bez możliwości wykorzystania pod budowę domu.

Są też działki leśne (oznaczenie Ls w MPZP), na których również nie będzie można wybudować domu, a przynajmniej nie bez dodatkowych formalności. Działki o takim przeznaczeniu objęte są zazwyczaj surowymi ograniczeniami wynikającymi z ochrony środowiska. Aby przekształcić teren leśny na budowlany, konieczny jest długi i często skomplikowany proces formalny, który obejmuje m.in. wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP, a także uzyskanie zgody odpowiednich urzędów takich jak Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska. W niektórych przypadkach, mimo przeprowadzenia całej procedury, przekształcenie może zostać odrzucone, co oznacza, że z budowy nici.

Na koniec - działka usługowa. Jeśli działka jest przeznaczona pod działalność usługową, to jest to teren, który może być wykorzystywany na wszelką działalność gospodarczą np. na budowę sklepów, biur czy warsztatu. Na takiej działce budowa domu jednorodzinnego może być niemożliwa lub wymagać spełnienia dodatkowych warunków określonych w MPZP. I jasne, możesz wybudować dom jako usługowo-mieszkalny (51% usługowy, 49% mieszkalny) i “ominąć” problem. Ale zastanów się dwa razy czy gra jest warta świeczki i zanim zdecydujesz się na tego typu działkę sprawdź jakie są zasady dotyczące zabudowy w tym miejscu i przemyśl czy właśnie wśród usługowych zabudowań chcesz postawić swój wyśniony dom. Jeśli w tej sytuacji potrzebujesz profesjonalnej pomocy (a raczej tak jest) polecamy Ci zwrócić się do architekta, który potrafi analizować MPZP.

Bo sąsiedztwo się liczy... Czym płynnie przeskakujemy do tematu, który często jest traktowany zlewkowo. Lokalizacja wybranej działki nie dotyczy tylko samego gruntu, na którym planujesz budowę. Równie ważne są działki sąsiednie, bo to one w dużej mierze wpływają na komfort życia w nowym miejscu.

Bliskość uciążliwych obiektów takich jak zakłady przemysłowe, magazyny czy linie energetyczne mają wpływ na poziom hałasu, zanieczyszczenia powietrza i ogólną estetykę okolicy. Nawet jeśli podczas oględzin działki wydaje się, że nic takiego nie istnieje w jej pobliżu, weź pod uwagę, że sytuacja może się zmienić – w końcu tereny wokół również mogą być przeznaczone pod różnego rodzaju inwestycje. Prześledź więc dokładnie plany zagospodarowania! Takie rozeznanie pomoże uniknąć sytuacji, w której w przyszłości w sąsiedztwie wyrośnie jak spod ziemi czteropasmowa droga, ogromny wiadukt, centrum logistyczne czy biogazownia. Skutecznie uprzykrzy to życie poprzez hałas, intensywny ruch ciężarówek czy nieprzyjemne zapachy. Pewnie sobie teraz myślisz, że lubimy przesadzać i na pewno Ci to nie grozi. Ale oddanie tego w “ręce losu” kończy się często klapą i kupą nerwów na całe życie. Szczególnie, gdy fajnych działek w Polsce jest coraz mniej.

Wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie analizowanej działki sprawdzisz najłatwiej na lokalnym geoportalu (dostępne np. dla miasta Dębica). Jeśli Twoja gmina/miasto takiego nie prowadzi możesz spróbować prześledzić rejestr pozwoleń na budowę w BIP (np. na stronach starostw powiatowych lub urzędów miast). Dodatkowa opcja to Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB), który w ramach systemu e-Budownictwo udostępnia informacje o cyfrowych wnioskach budowlanych, choć nie wszystkie pozwolenia są tam dostępne.

Oprócz sprawdzenia pozwoleń po sąsiedzku, warto złożyć zapytanie w urzędzie gminy lub miasta o planowane inwestycje w promieniu około 1 kilometra od naszej działki. Wniosek o udostępnienie takich informacji najlepiej złożyć w formie pisemnej, a urzędy są zobowiązane do udzielenia odpowiedzi do 14 dni (według ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej Dz.U. 2001 nr 112 poz. 1198). Dzięki temu będziesz mieć lepszy obraz tego, jak może zmienić się otoczenie Twojej działki w najbliższych latach i upewnisz się, że lokalizacja wybranego gruntu rzeczywiście odpowiada Twoim długoterminowym oczekiwaniom.

To przeznaczenie, wiem, że spotkamy się. Spojrzę Tobie w oczy, nie będzie to już sen... I dokładnie jest tak jak śpiewa Aldona Orłowska (polecamy XD) - przeznaczenie działki Cię spotka i zapewne wyjdzie bokiem, jeśli nie pójdziesz ścieżką dogłębnej analizy (lub nie wybierzesz od razu działki budowlanej).

Wydaje Ci się pewnie teraz, że to wszystko strasznie pracochłonne i w sumie to tylko nieśmiało przypominamy, że to początek prawdziwej roboty. Dopiero szukasz działki. 😀 Ale uwierz, nie zależy nam na stracie Twojego czasu, a na tym, żeby dokonany przez Ciebie wybór był po prostu jak najlepszy.

Analiza stanu prawnego działki

Już wiesz jak ważne jest poznanie przeznaczenia działki... ale to dopiero wstęp do dalszych analiz. Sama wiedza o tym, czy działka jest budowlana, rolna, leśna czy inna, to tylko mała część układanki. Kolejnym puzzlem jest upewnienie się, że sytuacja prawna wybranej parceli jest klarowna i nie występują na niej ukryte problemy, które mogłyby wpłynąć na Twoje domowe plany.

Czas na rozwinięcie co tu sprawdzić, gdzie się udać, z kim pogadać i od czego tak właściwie zacząć...

A polecamy Ci rozpocząć od zdobycia od sprzedającego numeru Księgi Wieczystej dla działki. Jest to podstawowy dokument, który pozwoli Ci dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości np. online przez system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Musisz tu dokładnie prześledzić działy III i IV, które zawierają informacje o obciążeniach i prawach osób trzecich do działki. Znajdziesz tam zapisy dotyczące hipoteki, użytkowania wieczystego czy służebności, które mogą ograniczać Twoje prawa do dysponowania nieruchomością.

Szybki wycinek ze słownika URHOME:

Hipoteka to rodzaj zabezpieczenia wierzytelności - najczęściej związany z kredytem - który właściciel działki zaciągnął wykorzystując nieruchomość jako zabezpieczenie spłaty długu. Oznacza to, że jeśli właściciel nie ureguluje zobowiązań finansowych, wierzyciel (np. bank) ma prawo do egzekucji długu z wartości tej działki nawet jeśli zmieni ona właściciela. Dlatego tak ważne jest, by dokładnie sprawdzić zapisy w KW, ponieważ zmiana właściciela działki nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Kupując obciążoną nią działkę jako nowy właściciel z mocy prawa staniesz się tzw. dłużnikiem hipotecznym. Dodatkowo hipoteka nie dzieli się proporcjonalnie do powierzchni działki, zostaje całość na każdej części. Obrazując na przykładzie: jeśli kupujesz tylko część większej działki, która jest obciążona hipoteką, całe obciążenie pozostaje na każdej wydzielonej części nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste to specyficzna forma użytkowania gruntu, która w praktyce oznacza, że osoba posiadająca działkę nie jest jej właścicielem, ale ma prawo użytkować ją na warunkach zbliżonych do własnościowych. Grunty oddawane w użytkowanie wieczyste zazwyczaj należą do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a sama umowa użytkowania wieczystego podpisywana jest na okres do 99 lat. Użytkownik wieczysty płaci roczną opłatę za prawo korzystania z działki, a jeśli na działce powstanie budynek mieszkalny, istnieje możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w pełną własność. Zwróć uwagę na to, czy wybrana działka nie jest objęta użytkowaniem wieczystym. Jeśli tak to w takim przypadku, gdy wybudujesz na niej budynek mieszkalny, działka z mocy prawa przekształci się w pełną własność, a Ty przez 20 lat od wybudowania będziesz uiszczać opłatę przekształceniową. W tej sytuacji koniecznie sprawdź czy gmina, w której znajduje się działka oferuje jakiekolwiek bonifikaty od tej opłaty. Według informacji z gov.pl: “W odniesieniu do gruntów państwowych przewidziano bonifikatę w wysokości 60%, w przypadku gdy płatność jednorazowa zostanie wniesiona w pierwszym roku od przekształcenia. W kolejnych 5 latach wysokość bonifikaty będzie malała o 10 punktów procentowych z każdym rokiem. Bonifikaty w odniesieniu do gruntów samorządowych określą rady i sejmiki.”

Prawo pierwokupu to kolejne zagadnienie do poznania i sprawdzenia dla tej “ostatecznie” branej pod uwagę działki. Jeśli działka przez sprzedającego została nabyta od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy lub miasta), wówczas prawo pierwokupu przysługuje właśnie tej instytucji. Oznacza to, że w przypadku zakupu działki, państwo lub gmina mają pierwszeństwo w jej zakupie na tych samych warunkach, które zostały zaproponowane Tobie. Aby upewnić się czy działka objęta jest prawem pierwokupu, zwróć się z tym pytaniem do notariusza, który skieruje je do odpowiedniego urzędu (np. Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w gminie lub mieście) i potwierdzi, czy nieruchomość spełnia takie kryteria. Jeżeli prawo pierwokupu zostanie stwierdzone, transakcja może zostać wstrzymana lub opóźniona, a Ty wraz ze sprzedającym działkę będziecie musieli poczekać na decyzję odpowiedniej instytucji, czy skorzysta z tego prawa. Od momentu otrzymania zawiadomienia, instytucja ma miesiąc na podjęcie decyzji, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu. Oświadczenie woli w tej sprawie musi zostać złożone w formie aktu notarialnego.

Służebność to jedno z ograniczonych praw rzeczowych, które będzie znacząco wpływać na korzystanie z nieruchomości. W kontekście zakupu działki szczególną uwagę warto zwrócić na służebności gruntowe oraz osobiste, które także znajdziesz w KW. Służebności tak samo jak hipoteka nie dzielą się proporcjonalnie do powierzchni działki, a zostają w całości na każdej części.

Jakie służebności mogą występować na działce?

Służebność gruntowa – najczęściej dotyczy zapewnienia dostępu do drogi publicznej przez teren sąsiadujący z działką (tzw. służebność drogi koniecznej). Oznacza to, że właściciel Twojej działki lub sąsiad może mieć prawo przechodzić lub przejeżdżać przez Twój teren.

Służebność przesyłu – dotyczy sytuacji, gdy przez działkę przebiegają urządzenia do przesyłu mediów np. sieci energetyczne, gazowe, wodociągowe lub kanalizacyjne. Jeśli takowe istnieją, konieczna jest akceptacja, że przedsiębiorstwo przesyłowe może mieć prawo wstępu na teren działki w celu konserwacji lub naprawy sieci. Innym utrudnieniem w takim przypadku będą odległości wszystkich projektowanych budynków i dróg od istniejącej sieci, a szczególnie w przypadku sieci gazowej może to być wieeeeeeleeeee, wiele metrów wyłączonych z zabudowy.

Służebność osobista – to prawo przysługujące konkretnym osobom do korzystania z nieruchomości. Może dotyczyć np. możliwości użytkowania części działki lub budynku przez osobę trzecią.

Ważne jest, by skrupulatnie sprawdzić każdy wpis w Księdze Wieczystej, nawet jeśli na pierwszy rzut oka wydaje się on nieistotny. Czasami drobne notki mogą mieć dużą wagę i wpłynąć na decyzję o zakupie działki. W tym pomoże Ci notariusz i polecamy Ci prześledzić to właśnie z nim – tak by nic Ci nie umknęło.

Na koniec analizy stanu prawnego działki warto też zwrócić uwagę na wydane pozwolenia budowlane dla działek sąsiednich. Czasem w bezpośredniej okolicy mogą być planowane inwestycje, które wpłyną na komfort Twojego życia (budynki wielokondygnacyjne, hale przemysłowe lub inne obiekty, które mogą zmienić charakter okolicy z sielskiej oazy na zagłębie chaosu). Aby sprawdzić, jakie pozwolenia na budowę zostały już wydane w pobliżu. Jak to zrobić wiesz już z rozdziału 4.3. o przeznaczeniu działki.

Numer księgi wieczystej online – niby nie można, ale czy się nie da?

Choć teoretycznie dostęp do numerów ksiąg wieczystych dla działki przez Internet jest ograniczony, istnieje jednak "szara strefa", gdzie sprawdzisz go za kilkadziesiąt złotych. W necie znajdziesz portale, które umożliwiają poznanie numeru KW działki po jej adresie. Podajemy Ci np. taki – nie, że polecamy, po prostu wyskoczył jako pierwszy w wyszukiwarce.

Musisz zdawać sobie sprawę, że korzystanie z takich stron wiąże się z ryzykiem, zarówno jeśli chodzi o wiarygodność, jak i aktualność pozyskanych informacji. Tego typu portale mogą oferować tylko fragmentaryczne dane lub informacje, które niekoniecznie są prawdziwe. Jednak z poznanym już numerem KW, możesz udać się na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości i tam uzyskać aktualne dane. W przypadku zakupu działki warto polegać na oficjalnych źródłach, więc polecamy Ci poprosić właściciela działki, którą rozważasz, o podanie numeru Księgi Wieczystej. Wtedy na spokojnie sprawdzisz ją w oficjalnym rejestrze.

Analiza dostępności mediów

Analiz ciąg dalszy (a nawet nie jesteśmy w połowie naszej listy). A kolejnym, nie mniej ważnym krokiem jest sprawdzenie dostępności mediów na wybranej działce. To właśnie od tego zależy czy sprawnie i bez dodatkowych kosztów zasilisz przyszły dom w prąd, wodę, gaz, czy odprowadzisz ścieki. Każdy z tych elementów polecamy Ci sprawdzić już na wstępie, by uniknąć nieprzewidzianych sytuacji. I wydatków.

Najefektywniej dostępność mediów sprawdzisz korzystając z map w Geoportalu. Jak już pisaliśmy w dedykowanym mu rozdziale, portal ten zawiera dokładne informacje o infrastrukturze technicznej w danym rejonie, umożliwiając szybkie rozeznanie, jakie media znajdują się w pobliżu działki. Znajdziesz tu przebieg linii energetycznych, wodociągów, gazociągów i kanalizacji, co pozwoli Ci ocenić, czy przyłącza są łatwo dostępne. Możesz też udać się do Wydziału Geodezji i Kartografii lub poszperać na gminnych stronach www (przykład https://mrzeszow.e-mapa.net/).

Na co warto zwrócić uwagę podczas sprawdzania dostępności mediów podczas poszukiwań działki? Na tym etapie napiszemy Ci dość ogólnie co po prostu musisz sprawdzić. Pełne procedury ubiegania się o warunki techniczne przyłączenia do sieci rozpisujemy w kolejnym Kursie o formalnościach przed budową.

Możesz skontaktować się z dostawcami mediów, takimi jak gaz, prąd, woda czy kanalizacja i złożyć odpowiednie zapytanie o możliwość podłączenia. Warto zacząć od zapytania do lokalnych operatorów sieci, którzy mogą udzielić informacji na temat dostępności infrastruktury w Twojej okolicy. Choć formalnie nie jest jeszcze konieczne, by mieć kompletne dokumenty budowlane (przecież się dopiero rozglądasz za działką), takie jak pozwolenie na budowę, to w wielu przypadkach już na etapie zakupu działki możesz starać się o tzw. "zapewnienie dostawy mediów". Jest to opcja, która pozwala upewnić się, że wybrana działka spełnia wszystkie wymagania, a dostawcy mediów nie będą mieli żadnych zastrzeżeń do jej podłączenia.

Prąd. Sprawdź, czy w okolicy znajduje się linia energetyczna, która będzie mogła zasilić Twoje gospodarstwo domowe. Ustal jakie będą koszty przyłączenia oraz czy sieć jest odpowiednia do Twoich potrzeb. W tym celu zwróć się z wnioskiem do operatora sieci energetycznej, czyli PGE Dystrybucja. Do 150 kW mocy przyłączeniowej (domek jednorodzinny to z reguły 20-30 kW) przyłącze będzie wykonane na koszt dostawcy. Jeżeli jednak okaże się to dla niego nieekonomiczne (np. 3 km przewodu do jednego domu) dostawca ma prawo odmówić.

Woda. Zorientuj się czy działka jest podłączona do miejskiej sieci wodociągowej. W przypadku jej braku, konieczne może być zainstalowanie własnego źródła wody np. studni. Co ciekawe, jej budowa nie zawsze wymaga uzyskania pozwolenia. Jeśli głębokość studni nie przekracza 30 metrów, a pobór wody nie jest większy niż 5 m³ na dobę i służy wyłącznie do własnych potrzeb, można ją wykonać bez formalności. W przeciwnym razie konieczne jest uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego, które wydaje starosta. Procedura ta obejmuje m.in. operat wodnoprawny, dokumentację hydrogeologiczną, projekt studni oraz decyzję o warunkach zabudowy.

Kanalizacja. Jeśli sieć kanalizacyjna jest dostępna w pobliżu, przeanalizuj czy łatwo będzie się do niej podłączyć. W przypadku braku kanalizacji miejskiej sprawdź czy działka nadaje się do budowy przydomowej oczyszczalni ścieków. Odwiedź lokalne przedsiębiorstwo wodociągowe, aby upewnić się, że sieć jest publiczna i dowiedz się jakie są wymagania dotyczące przyłączenia.

Gaz. Sprawdź, czy w pobliżu znajduje się gazociąg i jakie będą koszty przyłączenia do sieci gazowej. W niektórych przypadkach dostępność gazu może być ograniczona, więc warto tu rozważyć alternatywne źródła energii.

Internet: W dobie technologii i pracy zdalnej dostępność Internetu zyskała na znaczeniu. Upewnij się, że na wybranej działce istnieje możliwość podłączenia Internetu szerokopasmowego, zwłaszcza jeśli zależy Ci na prowadzeniu działalności z domu.

Jesteś na etapie zakupu działki. Warto więc w umowie notarialnej ustalić, że do przeniesienia prawa własności konieczne będzie przedłożenie warunków przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz elektrycznej. Dzięki temu, przed podpisaniem umowy, będziesz miał pewność, że działka jest dobrze skomunikowana z podstawową infrastrukturą, co pozwoli Ci uniknąć problemów i dodatkowych kosztów w przyszłości.

Dojazd do działki i dostęp do drogi publicznej

W idealnym scenariuszu wybrana działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Wtedy procedura jest prosta - wystarczy potwierdzić ten fakt w Wydziale Infrastruktury w lokalnym urzędzie gminy lub miasta. Jeśli dostęp zostanie potwierdzony, cały ten podpunkt masz z głowy!

Ale wiemy jak jest... wiele działek nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a to skomplikuje całą sprawę.

Od czego tu zacząć? Od sprawdzenia, czy dla działkiistnieje służebność drogi, która umożliwia dostęp do drogi publicznej. Jeśli służebność nie została ustanowiona, może być konieczne jej uzyskanie co wiąże się z negocjacjami i formalnościami, które oczywiście, a jakże - będą wymagać czasu i współpracy z właścicielami sąsiednich działek i ostatecznie często kończy się w sądzie. A tam z kolei może to trwać latami - odsyłamy Cię do sagi z wykopu #służebnośćwolfika.

Gdy sprawa dostępu do drogi publicznej jest już jasna, kolejnym krokiem jest uzgodnienie projektu zjazdu z drogi publicznej na działkę. Tu również procedura zależy od lokalnych przepisów, ale zazwyczaj wymaga wystąpienia do Wydziału Dróg o wydanie warunków lokalizacji zjazdu. Cały proces opisujemy w kolejnym Kursie, do którego Cię zapraszamy (tak, tak - formalności). Na tym etapie ważne jest by zdawać sobie sprawę, że to architekt doskonale wie jak to wszystko działa, do kogo się zwrócić i kto co tak właściwie robi. To on jest głównym zarządzającym całym procesem projektowym, więc warto by była tyo osoba, której zaufasz.

Badania geodezyjne i granice działki

Przed zakupem wybranej działki polecamy Ci potwierdzić jej granice oraz przeanalizować wynikające z nich ograniczenia. Bo nie wiem czy wiesz, ale granice działki mają bezpośredni wpływ na to w jaki sposób i gdzie tak właściwie możesz ulokować dom, garaż, taras czy inne elementy zabudowy.

Zaglądając do przepisów łatwo zauważyć, że są one dość precyzyjne w określaniu minimalnych odległości, które muszą być zachowane między budynkiem, a granicą działki. Rozporządzenie w sprawie Warunków Technicznych stanowi, że ściany budynku z otworami okiennymi lub drzwiowymi muszą znajdować się co najmniej 4 metry od granicy działki, a ściany bez takich otworów co najmniej 3 metry. W przypadku działek o nieregularnym kształcie czy ograniczonej powierzchni, wymogi te mogą znacznie wpłynąć na możliwości zabudowy.

Jeśli w pobliżu działki znajduje się las, sytuacja staje się jeszcze bardziej skomplikowana. Budynki muszą być oddalone od granicy lasu o co najmniej 12 metrów, a w niektórych przypadkach nawet więcej, jeśli lokalne przepisy tak stanowią. Bliskość lasu - choć tak wyglądana przez wielu - może więc oznaczać znaczne ograniczenia co do lokalizacji budynku.

Dodatkowo, granice działki mają wpływ na zachowanie odpowiednich odległości pomiędzy sąsiadującymi budynkami. Warto sprawdzić, czy sąsiednie działki nie mają już budynków, których lokalizacja wymusza określoną odległość także z Twojej strony. Mogą to być np. Budynki wybudowane w odległości mniejszej niż 4 m od granicy lub nawet w niej. Odległość od dróg publicznych też ma wpływ na możliwość lokalizacji budynku. W zależności od kategorii drogi może to być od 6 m (dla drogi gminnej), do nawet 50 m (w przypadku autostrady).

Polecamy Ci zadbać tutaj o geodezyjne okazanie granic działki w terenie, czyli po ludzku: zadzwoń do geodety - niech chłop przyjedzie i Ci pokaże, gdzie dokładnie wypada granica. Często zdarza się, że istniejące płoty nie odpowiadają rzeczywistemu przebiegowi granic, a za nim masz sąsiada, który mieszka tu 40 lat. Takie sytuacje mogą prowadzić do sporów, które trudno rozwiązać już po zakupie. Geodeta wezwany do sprawdzenia granic na tym etapie dokładnie określi ich przebieg, a Ty unikniesz afer sąsiedzkich w przyszłości jeśli działkę zakupisz. Albo chociaż zminimalizujesz ryzyko ich wystąpienia? Nie jesteśmy pewni.😁

Nie mniej ważne są ukształtowanie terenu i jego spadki. Nierówny teren może generować dodatkowe koszty na etapie fundamentów, wyrównania działki lub budowy schodów czy tarasu. Działki o znacznych spadkach bywają bardziej wymagające pod kątem technicznym, co odbije się na całkowitym budżecie Twojej domowej inwestycji.

A na dodatek Twój piękny gotowiec z Archonu nie da się dopasować do działki. Jak będziesz mieć już na miejscu geodetę, niech Ci od razu sprawdzi spadki (chyba, że posiadasz i wiesz jak obsłużyć niwelator). Bo na oko to... można trafić do szpitala na oddział okulistyczny, a nie oceniać spadki terenu.😉

Badania geotechniczne gruntu przed zakupem działki

Jeśli działka Cię oczarowała daj sobie jeszcze chwilę na dalsze analizy.

Nie kupuj kota w worku i wykonaj przynajmniej jeden odwiert geotechniczny przed podpisaniem umowy. Koszt? Stosunkowo niewielki, zazwyczaj 500–600 zł, czyli ułamek kosztu całej inwestycji. A czas wykonania? Tak do miesiąca. W zamian za chwilę cierpliwości, dowiesz się czy wymarzony kawałek ziemi nie skrywa niespodzianek w postaci nasypów niebudowlanych, niebezpiecznych odpadów, warstwy gruntów nienośnych (torfy, mady) czy wysokiego poziomu wody gruntowej.

Oczywiście zanim zamówisz odwiert, uzyskaj zgodę sprzedającego – to standardowa praktyka i ważny element odpowiedzialnego podejścia do zakupu.

Jeśli badania wykażą skomplikowane warunki geotechniczne jest to powód do ponownego przemyślenia zakupu, ale też szansa na dokładne oszacowanie dodatkowych kosztów posadowienia budynku. A te moga wynieść nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Fundamenty głębsze niż standardowe, wymiana gruntu czy inne nieprzewidziane prace ziemne mogą więc znacznie obciążyć Twój budżet. Dlatego nawet jeśli działka wydaje się idealna, wyniki badań mogą zmienić wszystko – od decyzji o zakupie po negocjację ceny.

Analizy specjalistyczne / regionalne

Czy działka, którą bierzesz pod uwagę, znajduje się na jakimś szczególnym terenie?

To ważne pytanie, które warto zadać już na początku.

Nie będziemy tu rozciągać elaboratu o pełnych procedurach i o tym co, jak i gdzie powinno się sprawdzić, bo nie o tym jest ten Kurs. Ale w kilku słowach damy Ci znać jakie przypadki mogą Ci się przytrafić - więc przejrzyj to dokładnie!

Po pierwsze, działka może znajdować się na terenie górniczym. Jeśli w przeszłości prowadzone były tu prace wydobywcze musisz sprawdzić warunki geologiczno-górnicze, aby upewnić się, że teren jest stabilny i nie grozi zapadliskami. W takiej sytuacji możesz wystąpić o te informacje do Wyższego Urzędu Górniczego, a także skorzystać z map dostępnych na stronie zapadliska.gig.eu.

Po drugie, istnieje szansa, że wybrana działka leży na obszarze zagrożonym powodziami lub podtopieniami. Zajrzyj do map ryzyka powodziowego dostępnych na portalu Wód Polskich (ISOK), aby upewnić się, że nie grozi Ci powódź.

Po trzecie, nie zapominaj o kwestiach ochrony środowiska. Działka może być objęta programem ochrony przyrody takim jak Natura 2000, co może powodować ograniczenia w zakresie zabudowy czy zmian w terenie. Sprawdzenie takich danych (przykładowo TUTAJ) pomoże Ci uniknąć niemiłych niespodzianek.

Po czwarte, Ziemia ma 4,6 miliarda lat, a przez ten cały czas coś się na Twojej działce i w jej okolicy działo. Może się więc okazać, że jest na niej lub po sąsiedzku coś historycznie cennego. I fajnie, jak masz przez płot zabytkowy park, ale może się to niestety wiązać z ochroną konserwatora zabytków i ograniczeniami w zabudowie Twojej działki. Jeszcze osobną kwestią (też historyczną) może być konieczność przeprowadzenia prac archeologicznych przed startem robót ziemnych.

I wreszcie, jeśli działka leży w okolicach terenów osuwiskowych, również warto przeanalizować mapy (zrobisz to tutaj), które pokażą, czy grunt jest wystarczająco stabilny, aby podjąć budowę. Przeprowadzenie takich analiz na wczesnym etapie pozwoli Ci lepiej zaplanować całą inwestycję.

Wizja lokalna

Pierwszy rzut oka na działkę może być mylący. Teren, który przy oględzinach wydaje się idealny, z innej perspektywy może okazać się pełen pułapek, które utrudnią budowę lub życie w nowym domu. Ważne jest, by spojrzeć na potencjalną działkę w szerszym kontekście, uwzględniając jej otoczenie oraz przyszłe potrzeby. Uporządkowanie działki, wyrównanie terenu i nawiezienie kilku centymetrów żyznej ziemi nie stanowi dużego problemu, ale lepiej to uwzględnić w planach budowlanych, bo takie prace również wiążą się z kosztami – zminimalizuj więc ryzyko zaskoczenia.

Bardzo istotne jest także sąsiedztwo. Sprawdź czy w pobliżu nie znajdują się zakłady przemysłowe, rolnicze czy linie energetyczne, które mogą wpłynąć negatywnie na komfort życia. Z drugiej strony, obecność infrastruktury publicznej takiej jak szkoły, przedszkola, sklepy czy przystanki komunikacyjne, może znacząco ułatwić Ci życie codzienne. Polecamy Ci też sprawdzić natężenie ruchu w okolicy o różnych porach, a szczególnie w godzinach szczytu (aby ocenić, czy okolica nie będzie czasami zbyt uciążliwa).

Wizja lokalna wymaga wręcz odwiedzin w różnych porach dnia i roku, ponieważ w różnych warunkach atmosferycznych działka może wyglądać inaczej. Zjawiska takie jak smog, czy zanieczyszczenie świetlne (podrzucamy Ci tu case miejscowości Siechnice - wygoogluj) mogą wpłynąć na komfort mieszkania. Warto porozmawiać z sąsiadami, aby dowiedzieć się o ich doświadczeniach z daną lokalizacją. Czasami mogą oni podzielić się problemami związanymi z infrastrukturą, ruchem czy warunkami życia. Choć jak to w Polsce – to co mówią “somsiady” podziel przez pół.😉 Należy również sprawdzić, czy na działce nie zachodzą roszczenia o służebność, zwłaszcza jeśli ktoś przez długi czas korzystał z części naszej działki. W takim przypadku istnieje ryzyko, że w przyszłości może dochodzić do roszczeń z tytułu zasiedzenia. A to już jest RED FLAG.