Wybór i zakup działki
01
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
01
O Kursie słów kilka...
3 min
02
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
02
Fokus na działkę - spokojnie i z głową!
1 min
03
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
03
Jak sprawdzić podstawowe dane o działce?
35 min
04
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
04
Przeznaczenie działki
35 min
05
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
05
Analiza stanu prawnego
35 min
06
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
06
Dostępność mediów
35 min
07
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
07
Geodezja, granice i geologia
35 min
08
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
08
Rzeczy, które mogą Cię zaskoczyć
35 min
09
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
09
Zakup działki pod budowę domu
10 min
10
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
10
Co dalej z tą działką?
1 min
11
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
11
Słownik URHOME
6 min
TLDR
Przeznaczenie działki
Przeznaczenie działki
Zanim rzucisz się na sprzedającego z sakiewką kasy za działkę, sprawdź czy Twoje marzenie o domu jest możliwe do spełnienia na jej terenie. Każda działka posiada swoje przeznaczenie, które zapisane jest w omawianej już wyżej Ewidencji Gruntów i Budynków, a także w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub jeśli taki nie występuje - zostaje określone w ramach procedury uzyskania Warunków Zabudowy (WZ). I jest to bardzo prawdopodobny scenariusz biorąc pod uwagę, że tylko ok. 30% kraju pokryte jest miejscowym planem...
Ok, ale po co Ci ta wiedza? A no po to, by sprawdzić czy tak właściwie na wybranej parceli możesz wybudować ten wymarzony dom. Bez informacji o przeznaczeniu działki możesz łatwo znaleźć się w sytuacji, gdzie budowa nie będzie możliwa, nawet jeśli działka wygląda idealnie na zdjęciach...
To, czy możesz postawić dom, zależy przede wszystkim od MPZP (lub WZ) - czyli tego, jak gmina widzi jej przyszłe wykorzystanie. Ale uwaga: nie równaj tego z informacją, którą znajdziesz w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB). Choć obie bazy opisują tę samą działkę, mówią o zupełnie innych rzeczach.
Ewidencja Gruntów i Budynków określa fizyczny sposób użytkowania gruntu (np. grunty orne, pastwiska, tereny mieszkaniowe), ale NIE decyduje o tym, co możesz na nim wybudować. O tym decyduje plan miejscowy (MPZP), a jeśli go nie ma — Warunki Zabudowy (WZ).
Brzmi niepozornie, ale rozbieżności między EGiB a MPZP to codzienność. Możesz mieć działkę opisaną w ewidencji jako "grunty rolne", a jednocześnie objętą planem, który dopuszcza na niej zabudowę mieszkaniową. Albo odwrotnie - działkę budowlaną według EGiB, wyglądającą na idealną pod dom, ale w planie przeznaczoną np. pod usługi.
Bez zrozumienia tych różnic możesz łatwo zainwestować w teren, na którym nie wolno Ci będzie postawić nawet altanki...
Cały proces analizowania dokumentów planistycznych opisujemy w kolejnym Kursie (zgłębiając wszelkie szczegóły), ale teraz skupmy się na podstawie.
Jakie typy działek możesz znaleźć przeglądając portale z nieruchomościami? Wszystkie możliwe z Ewidencji Gruntów i Budynków wrzucamy do Słowniczka URHOME na kocu Kursu. Ze wszystkich opcji najbardziej powinna interesować Cię działka na terenach objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), gdzie jasno określono możliwość zabudowy (oznaczenie MN dla zabudowy jednorodzinnej i MW dla zabudowy wielorodzinnej), bo to na niej możesz wybudować dom bez większych problemów. Działki o takim przeznaczeniu w Ewidencji Gruntów i Budynków oznaczone są B lub Bp. Jeśli w treści ogłoszenia widzisz, że działka jest budowlana i potwierdza to MPZP, możesz uznać to za pierwsze zielone światło na drodze do jej zakupu. Jeśli dla terenu, na którym leży działka, nie uchwalono MPZP, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która wskaże, czy i jaki dom można tam postawić.
Drugim typem działek, na które z pewnością natkniesz się przeglądając portale ogłoszeniowe są działki rolne (oznaczenie R w MPZP), na których zasadniczo nie możesz wybudować domu. Są one przeznaczone do prowadzenia działalności rolniczej, jednak istnieje mały cień szansy, że przy odpowiednim nakładzie uporu postawisz tu swój dom. Najczęściej wymaga to zmiany przeznaczenia działki na działkę budowlaną. Proces odrolnienia jest czasochłonny i kosztowny (choć cień szansy masz, gdy w gminie pracuje stryjeczny wuj szwagra😉), a w niektórych przypadkach zgoda na zmianę przeznaczenia jest niemożliwa do uzyskania np. jeśli na wybranej działce występują grunty orne klasy I-III. Ale o tym piszemy szczegółowo w Kursie Formalności Przed Budową, więc tam Cię zapraszamy!
Działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego mogą być podzielone na części o różnym przeznaczeniu. Oznacza to, że dana działka nie zawsze ma jednolite przeznaczenie i spotkasz przykładowo działki budowlano-rolne, które w jednej części są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a w drugiej pod działalność rolniczą. W takim przypadku możliwość zabudowy dotyczy jedynie części działki objętej odpowiednim zapisem, a reszta pozostaje bez możliwości wykorzystania pod budowę domu
Są też działki leśne (oznaczenie Ls w MPZP), na których również nie będzie można wybudować domu, a przynajmniej nie bez dodatkowych formalności. Działki o takim przeznaczeniu objęte są zazwyczaj surowymi ograniczeniami wynikającymi z ochrony środowiska. Aby przekształcić teren leśny na budowlany, konieczny jest długi i często skomplikowany proces formalny, który obejmuje m.in. wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP, a także uzyskanie zgody odpowiednich urzędów takich jak Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska. W niektórych przypadkach, mimo przeprowadzenia całej procedury, przekształcenie może zostać odrzucone, co oznacza, że z budowy nici.
Na koniec - działka usługowa. Jeśli działka jest przeznaczona pod działalność usługową, to jest to teren, który może być wykorzystywany na wszelką działalność gospodarczą np. na budowę sklepów, biur czy warsztatu. Na takiej działce budowa domu jednorodzinnego może być niemożliwa lub wymagać spełnienia dodatkowych warunków określonych w MPZP. I jasne, możesz wybudować dom jako usługowo-mieszkalny (51% usługowy, 49% mieszkalny) i “ominąć” problem. Ale zastanów się dwa razy czy gra jest warta świeczki i zanim zdecydujesz się na tego typu działkę sprawdź jakie są zasady dotyczące zabudowy w tym miejscu i przemyśl czy właśnie wśród usługowych zabudowań chcesz postawić swój wyśniony dom. Jeśli w tej sytuacji potrzebujesz profesjonalnej pomocy (a raczej tak jest) polecamy Ci zwrócić się do architekta, który potrafi analizować MPZP.
Bo sąsiedztwo się liczy... Czym płynnie przeskakujemy do tematu, który często jest traktowany zlewkowo. Lokalizacja wybranej działki nie dotyczy tylko samego gruntu, na którym planujesz budowę. Równie ważne są działki sąsiednie, bo to one w dużej mierze wpływają na komfort życia w nowym miejscu.
Bliskość uciążliwych obiektów takich jak zakłady przemysłowe, magazyny czy linie energetyczne mają wpływ na poziom hałasu, zanieczyszczenia powietrza i ogólną estetykę okolicy. Nawet jeśli podczas oględzin działki wydaje się, że nic takiego nie istnieje w jej pobliżu, weź pod uwagę, że sytuacja może się zmienić – w końcu tereny wokół również mogą być przeznaczone pod różnego rodzaju inwestycje. Prześledź więc dokładnie plany zagospodarowania! Takie rozeznanie pomoże uniknąć sytuacji, w której w przyszłości w sąsiedztwie wyrośnie jak spod ziemi czteropasmowa droga, ogromny wiadukt, centrum logistyczne czy biogazownia. Skutecznie uprzykrzy to życie poprzez hałas, intensywny ruch ciężarówek czy nieprzyjemne zapachy. Pewnie sobie teraz myślisz, że lubimy przesadzać i na pewno Ci to nie grozi. Ale oddanie tego w “ręce losu” kończy się często klapą i kupą nerwów na całe życie. Szczególnie, gdy fajnych działek w Polsce jest coraz mniej.
Wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie analizowanej działki sprawdzisz najłatwiej na lokalnym geoportalu (dostępne np. dla miasta Dębica). Jeśli Twoja gmina/miasto takiego nie prowadzi możesz spróbować prześledzić rejestr pozwoleń na budowę w BIP (np. na stronach starostw powiatowych lub urzędów miast). Dodatkowa opcja to Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB), który w ramach systemu e-Budownictwo🔗 udostępnia informacje o cyfrowych wnioskach budowlanych, choć nie wszystkie pozwolenia są tam dostępne.
Oprócz sprawdzenia pozwoleń po sąsiedzku, warto złożyć zapytanie w urzędzie gminy lub miasta o planowane inwestycje w promieniu około 1 kilometra od naszej działki. Wniosek o udostępnienie takich informacji najlepiej złożyć w formie pisemnej, a urzędy są zobowiązane do udzielenia odpowiedzi do 14 dni (według ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej Dz.U. 2001 nr 112 poz. 1198). Dzięki temu będziesz mieć lepszy obraz tego, jak może zmienić się otoczenie Twojej działki w najbliższych latach i upewnisz się, że lokalizacja wybranego gruntu rzeczywiście odpowiada Twoim długoterminowym oczekiwaniom.
To przeznaczenie, wiem, że spotkamy się. Spojrzę Tobie w oczy, nie będzie to już sen... I dokładnie jest tak jak śpiewa Aldona Orłowska (polecamy XD) - przeznaczenie działki Cię spotka i zapewne wyjdzie bokiem, jeśli nie pójdziesz ścieżką dogłębnej analizy (lub nie wybierzesz od razu działki budowlanej).
Wydaje Ci się pewnie teraz, że to wszystko strasznie pracochłonne i w sumie to tylko nieśmiało przypominamy, że to początek prawdziwej roboty. Dopiero szukasz działki. 😀 Ale uwierz, nie zależy nam na stracie Twojego czasu, a na tym, żeby dokonany przez Ciebie wybór był po prostu jak najlepszy.
Krótkie podsumowanie jak sprawdzić przeznaczenie działki:


URHOME POLECA: Przeznaczenie działki
Szukasz działki pod dom? Zacznij od właściwego przeznaczenia!
Jeśli chcesz iść prostą drogą do budowy, a nie krążyć po urzędach i kombinować z dokumentami – rozglądaj się za terenem z oznaczeniem:
MN w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – jeśli został opracowany
B/Bp w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB), dla takiej działki przed zakupem warto wystąpić o Warunki Zabudowy (WZ)
To najpewniejsza opcja, która pozwoli Ci postawić dom bez większych przeszkód formalnych.
Działki rolne? Czasem da się odrolnić, ale tylko przy niższych klasach gruntu (IV i niżej).
Grunty klasy I–III? Zapomnij albo uzbrój się w anielską cierpliwość.
Działki leśne, usługowe, rolno-budowlane?
Tutaj czeka Cię więcej niż tylko "papierkowa robota". To teren dla zaawansowanych graczy albo tych z dużą determinacją (i czasem bez szans na zwycięstwo).

Lekcje
Model 3D
Tekst
TLDR
0:00/1:34
Przeznaczenie działki
Przeznaczenie działki
Zanim rzucisz się na sprzedającego z sakiewką kasy za działkę, sprawdź czy Twoje marzenie o domu jest możliwe do spełnienia na jej terenie. Każda działka posiada swoje przeznaczenie, które zapisane jest w omawianej już wyżej Ewidencji Gruntów i Budynków, a także w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub jeśli taki nie występuje - zostaje określone w ramach procedury uzyskania Warunków Zabudowy (WZ). I jest to bardzo prawdopodobny scenariusz biorąc pod uwagę, że tylko ok. 30% kraju pokryte jest miejscowym planem...
Ok, ale po co Ci ta wiedza? A no po to, by sprawdzić czy tak właściwie na wybranej parceli możesz wybudować ten wymarzony dom. Bez informacji o przeznaczeniu działki możesz łatwo znaleźć się w sytuacji, gdzie budowa nie będzie możliwa, nawet jeśli działka wygląda idealnie na zdjęciach...
To, czy możesz postawić dom, zależy przede wszystkim od MPZP (lub WZ) - czyli tego, jak gmina widzi jej przyszłe wykorzystanie. Ale uwaga: nie równaj tego z informacją, którą znajdziesz w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB). Choć obie bazy opisują tę samą działkę, mówią o zupełnie innych rzeczach.
Ewidencja Gruntów i Budynków określa fizyczny sposób użytkowania gruntu (np. grunty orne, pastwiska, tereny mieszkaniowe), ale NIE decyduje o tym, co możesz na nim wybudować. O tym decyduje plan miejscowy (MPZP), a jeśli go nie ma — Warunki Zabudowy (WZ).
Brzmi niepozornie, ale rozbieżności między EGiB a MPZP to codzienność. Możesz mieć działkę opisaną w ewidencji jako "grunty rolne", a jednocześnie objętą planem, który dopuszcza na niej zabudowę mieszkaniową. Albo odwrotnie - działkę budowlaną według EGiB, wyglądającą na idealną pod dom, ale w planie przeznaczoną np. pod usługi.
Bez zrozumienia tych różnic możesz łatwo zainwestować w teren, na którym nie wolno Ci będzie postawić nawet altanki...
Cały proces analizowania dokumentów planistycznych opisujemy w kolejnym Kursie (zgłębiając wszelkie szczegóły), ale teraz skupmy się na podstawie.
Jakie typy działek możesz znaleźć przeglądając portale z nieruchomościami? Wszystkie możliwe z Ewidencji Gruntów i Budynków wrzucamy do Słowniczka URHOME na kocu Kursu. Ze wszystkich opcji najbardziej powinna interesować Cię działka na terenach objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), gdzie jasno określono możliwość zabudowy (oznaczenie MN dla zabudowy jednorodzinnej i MW dla zabudowy wielorodzinnej), bo to na niej możesz wybudować dom bez większych problemów. Działki o takim przeznaczeniu w Ewidencji Gruntów i Budynków oznaczone są B lub Bp. Jeśli w treści ogłoszenia widzisz, że działka jest budowlana i potwierdza to MPZP, możesz uznać to za pierwsze zielone światło na drodze do jej zakupu. Jeśli dla terenu, na którym leży działka, nie uchwalono MPZP, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która wskaże, czy i jaki dom można tam postawić.
Drugim typem działek, na które z pewnością natkniesz się przeglądając portale ogłoszeniowe są działki rolne (oznaczenie R w MPZP), na których zasadniczo nie możesz wybudować domu. Są one przeznaczone do prowadzenia działalności rolniczej, jednak istnieje mały cień szansy, że przy odpowiednim nakładzie uporu postawisz tu swój dom. Najczęściej wymaga to zmiany przeznaczenia działki na działkę budowlaną. Proces odrolnienia jest czasochłonny i kosztowny (choć cień szansy masz, gdy w gminie pracuje stryjeczny wuj szwagra😉), a w niektórych przypadkach zgoda na zmianę przeznaczenia jest niemożliwa do uzyskania np. jeśli na wybranej działce występują grunty orne klasy I-III. Ale o tym piszemy szczegółowo w Kursie Formalności Przed Budową, więc tam Cię zapraszamy!
Działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego mogą być podzielone na części o różnym przeznaczeniu. Oznacza to, że dana działka nie zawsze ma jednolite przeznaczenie i spotkasz przykładowo działki budowlano-rolne, które w jednej części są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a w drugiej pod działalność rolniczą. W takim przypadku możliwość zabudowy dotyczy jedynie części działki objętej odpowiednim zapisem, a reszta pozostaje bez możliwości wykorzystania pod budowę domu
Są też działki leśne (oznaczenie Ls w MPZP), na których również nie będzie można wybudować domu, a przynajmniej nie bez dodatkowych formalności. Działki o takim przeznaczeniu objęte są zazwyczaj surowymi ograniczeniami wynikającymi z ochrony środowiska. Aby przekształcić teren leśny na budowlany, konieczny jest długi i często skomplikowany proces formalny, który obejmuje m.in. wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP, a także uzyskanie zgody odpowiednich urzędów takich jak Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska. W niektórych przypadkach, mimo przeprowadzenia całej procedury, przekształcenie może zostać odrzucone, co oznacza, że z budowy nici.
Na koniec - działka usługowa. Jeśli działka jest przeznaczona pod działalność usługową, to jest to teren, który może być wykorzystywany na wszelką działalność gospodarczą np. na budowę sklepów, biur czy warsztatu. Na takiej działce budowa domu jednorodzinnego może być niemożliwa lub wymagać spełnienia dodatkowych warunków określonych w MPZP. I jasne, możesz wybudować dom jako usługowo-mieszkalny (51% usługowy, 49% mieszkalny) i “ominąć” problem. Ale zastanów się dwa razy czy gra jest warta świeczki i zanim zdecydujesz się na tego typu działkę sprawdź jakie są zasady dotyczące zabudowy w tym miejscu i przemyśl czy właśnie wśród usługowych zabudowań chcesz postawić swój wyśniony dom. Jeśli w tej sytuacji potrzebujesz profesjonalnej pomocy (a raczej tak jest) polecamy Ci zwrócić się do architekta, który potrafi analizować MPZP.
Bo sąsiedztwo się liczy... Czym płynnie przeskakujemy do tematu, który często jest traktowany zlewkowo. Lokalizacja wybranej działki nie dotyczy tylko samego gruntu, na którym planujesz budowę. Równie ważne są działki sąsiednie, bo to one w dużej mierze wpływają na komfort życia w nowym miejscu.
Bliskość uciążliwych obiektów takich jak zakłady przemysłowe, magazyny czy linie energetyczne mają wpływ na poziom hałasu, zanieczyszczenia powietrza i ogólną estetykę okolicy. Nawet jeśli podczas oględzin działki wydaje się, że nic takiego nie istnieje w jej pobliżu, weź pod uwagę, że sytuacja może się zmienić – w końcu tereny wokół również mogą być przeznaczone pod różnego rodzaju inwestycje. Prześledź więc dokładnie plany zagospodarowania! Takie rozeznanie pomoże uniknąć sytuacji, w której w przyszłości w sąsiedztwie wyrośnie jak spod ziemi czteropasmowa droga, ogromny wiadukt, centrum logistyczne czy biogazownia. Skutecznie uprzykrzy to życie poprzez hałas, intensywny ruch ciężarówek czy nieprzyjemne zapachy. Pewnie sobie teraz myślisz, że lubimy przesadzać i na pewno Ci to nie grozi. Ale oddanie tego w “ręce losu” kończy się często klapą i kupą nerwów na całe życie. Szczególnie, gdy fajnych działek w Polsce jest coraz mniej.
Wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie analizowanej działki sprawdzisz najłatwiej na lokalnym geoportalu (dostępne np. dla miasta Dębica). Jeśli Twoja gmina/miasto takiego nie prowadzi możesz spróbować prześledzić rejestr pozwoleń na budowę w BIP (np. na stronach starostw powiatowych lub urzędów miast). Dodatkowa opcja to Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB), który w ramach systemu e-Budownictwo🔗 udostępnia informacje o cyfrowych wnioskach budowlanych, choć nie wszystkie pozwolenia są tam dostępne.
Oprócz sprawdzenia pozwoleń po sąsiedzku, warto złożyć zapytanie w urzędzie gminy lub miasta o planowane inwestycje w promieniu około 1 kilometra od naszej działki. Wniosek o udostępnienie takich informacji najlepiej złożyć w formie pisemnej, a urzędy są zobowiązane do udzielenia odpowiedzi do 14 dni (według ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej Dz.U. 2001 nr 112 poz. 1198). Dzięki temu będziesz mieć lepszy obraz tego, jak może zmienić się otoczenie Twojej działki w najbliższych latach i upewnisz się, że lokalizacja wybranego gruntu rzeczywiście odpowiada Twoim długoterminowym oczekiwaniom.
To przeznaczenie, wiem, że spotkamy się. Spojrzę Tobie w oczy, nie będzie to już sen... I dokładnie jest tak jak śpiewa Aldona Orłowska (polecamy XD) - przeznaczenie działki Cię spotka i zapewne wyjdzie bokiem, jeśli nie pójdziesz ścieżką dogłębnej analizy (lub nie wybierzesz od razu działki budowlanej).
Wydaje Ci się pewnie teraz, że to wszystko strasznie pracochłonne i w sumie to tylko nieśmiało przypominamy, że to początek prawdziwej roboty. Dopiero szukasz działki. 😀 Ale uwierz, nie zależy nam na stracie Twojego czasu, a na tym, żeby dokonany przez Ciebie wybór był po prostu jak najlepszy.
Krótkie podsumowanie jak sprawdzić przeznaczenie działki:


URHOME POLECA: Przeznaczenie działki
Szukasz działki pod dom? Zacznij od właściwego przeznaczenia!
Jeśli chcesz iść prostą drogą do budowy, a nie krążyć po urzędach i kombinować z dokumentami – rozglądaj się za terenem z oznaczeniem:
MN w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – jeśli został opracowany
B/Bp w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB), dla takiej działki przed zakupem warto wystąpić o Warunki Zabudowy (WZ)
To najpewniejsza opcja, która pozwoli Ci postawić dom bez większych przeszkód formalnych.
Działki rolne? Czasem da się odrolnić, ale tylko przy niższych klasach gruntu (IV i niżej).
Grunty klasy I–III? Zapomnij albo uzbrój się w anielską cierpliwość.
Działki leśne, usługowe, rolno-budowlane?
Tutaj czeka Cię więcej niż tylko "papierkowa robota". To teren dla zaawansowanych graczy albo tych z dużą determinacją (i czasem bez szans na zwycięstwo).

TLDR
Przeznaczenie działki
Przeznaczenie działki
Zanim rzucisz się na sprzedającego z sakiewką kasy za działkę, sprawdź czy Twoje marzenie o domu jest możliwe do spełnienia na jej terenie. Każda działka posiada swoje przeznaczenie, które zapisane jest w omawianej już wyżej Ewidencji Gruntów i Budynków, a także w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub jeśli taki nie występuje - zostaje określone w ramach procedury uzyskania Warunków Zabudowy (WZ). I jest to bardzo prawdopodobny scenariusz biorąc pod uwagę, że tylko ok. 30% kraju pokryte jest miejscowym planem...
Ok, ale po co Ci ta wiedza? A no po to, by sprawdzić czy tak właściwie na wybranej parceli możesz wybudować ten wymarzony dom. Bez informacji o przeznaczeniu działki możesz łatwo znaleźć się w sytuacji, gdzie budowa nie będzie możliwa, nawet jeśli działka wygląda idealnie na zdjęciach...
To, czy możesz postawić dom, zależy przede wszystkim od MPZP (lub WZ) - czyli tego, jak gmina widzi jej przyszłe wykorzystanie. Ale uwaga: nie równaj tego z informacją, którą znajdziesz w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB). Choć obie bazy opisują tę samą działkę, mówią o zupełnie innych rzeczach.
Ewidencja Gruntów i Budynków określa fizyczny sposób użytkowania gruntu (np. grunty orne, pastwiska, tereny mieszkaniowe), ale NIE decyduje o tym, co możesz na nim wybudować. O tym decyduje plan miejscowy (MPZP), a jeśli go nie ma — Warunki Zabudowy (WZ).
Brzmi niepozornie, ale rozbieżności między EGiB a MPZP to codzienność. Możesz mieć działkę opisaną w ewidencji jako "grunty rolne", a jednocześnie objętą planem, który dopuszcza na niej zabudowę mieszkaniową. Albo odwrotnie - działkę budowlaną według EGiB, wyglądającą na idealną pod dom, ale w planie przeznaczoną np. pod usługi.
Bez zrozumienia tych różnic możesz łatwo zainwestować w teren, na którym nie wolno Ci będzie postawić nawet altanki...
Cały proces analizowania dokumentów planistycznych opisujemy w kolejnym Kursie (zgłębiając wszelkie szczegóły), ale teraz skupmy się na podstawie.
Jakie typy działek możesz znaleźć przeglądając portale z nieruchomościami? Wszystkie możliwe z Ewidencji Gruntów i Budynków wrzucamy do Słowniczka URHOME na kocu Kursu. Ze wszystkich opcji najbardziej powinna interesować Cię działka na terenach objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), gdzie jasno określono możliwość zabudowy (oznaczenie MN dla zabudowy jednorodzinnej i MW dla zabudowy wielorodzinnej), bo to na niej możesz wybudować dom bez większych problemów. Działki o takim przeznaczeniu w Ewidencji Gruntów i Budynków oznaczone są B lub Bp. Jeśli w treści ogłoszenia widzisz, że działka jest budowlana i potwierdza to MPZP, możesz uznać to za pierwsze zielone światło na drodze do jej zakupu. Jeśli dla terenu, na którym leży działka, nie uchwalono MPZP, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która wskaże, czy i jaki dom można tam postawić.
Drugim typem działek, na które z pewnością natkniesz się przeglądając portale ogłoszeniowe są działki rolne (oznaczenie R w MPZP), na których zasadniczo nie możesz wybudować domu. Są one przeznaczone do prowadzenia działalności rolniczej, jednak istnieje mały cień szansy, że przy odpowiednim nakładzie uporu postawisz tu swój dom. Najczęściej wymaga to zmiany przeznaczenia działki na działkę budowlaną. Proces odrolnienia jest czasochłonny i kosztowny (choć cień szansy masz, gdy w gminie pracuje stryjeczny wuj szwagra😉), a w niektórych przypadkach zgoda na zmianę przeznaczenia jest niemożliwa do uzyskania np. jeśli na wybranej działce występują grunty orne klasy I-III. Ale o tym piszemy szczegółowo w Kursie Formalności Przed Budową, więc tam Cię zapraszamy!
Działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego mogą być podzielone na części o różnym przeznaczeniu. Oznacza to, że dana działka nie zawsze ma jednolite przeznaczenie i spotkasz przykładowo działki budowlano-rolne, które w jednej części są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a w drugiej pod działalność rolniczą. W takim przypadku możliwość zabudowy dotyczy jedynie części działki objętej odpowiednim zapisem, a reszta pozostaje bez możliwości wykorzystania pod budowę domu
Są też działki leśne (oznaczenie Ls w MPZP), na których również nie będzie można wybudować domu, a przynajmniej nie bez dodatkowych formalności. Działki o takim przeznaczeniu objęte są zazwyczaj surowymi ograniczeniami wynikającymi z ochrony środowiska. Aby przekształcić teren leśny na budowlany, konieczny jest długi i często skomplikowany proces formalny, który obejmuje m.in. wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP, a także uzyskanie zgody odpowiednich urzędów takich jak Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska. W niektórych przypadkach, mimo przeprowadzenia całej procedury, przekształcenie może zostać odrzucone, co oznacza, że z budowy nici.
Na koniec - działka usługowa. Jeśli działka jest przeznaczona pod działalność usługową, to jest to teren, który może być wykorzystywany na wszelką działalność gospodarczą np. na budowę sklepów, biur czy warsztatu. Na takiej działce budowa domu jednorodzinnego może być niemożliwa lub wymagać spełnienia dodatkowych warunków określonych w MPZP. I jasne, możesz wybudować dom jako usługowo-mieszkalny (51% usługowy, 49% mieszkalny) i “ominąć” problem. Ale zastanów się dwa razy czy gra jest warta świeczki i zanim zdecydujesz się na tego typu działkę sprawdź jakie są zasady dotyczące zabudowy w tym miejscu i przemyśl czy właśnie wśród usługowych zabudowań chcesz postawić swój wyśniony dom. Jeśli w tej sytuacji potrzebujesz profesjonalnej pomocy (a raczej tak jest) polecamy Ci zwrócić się do architekta, który potrafi analizować MPZP.
Bo sąsiedztwo się liczy... Czym płynnie przeskakujemy do tematu, który często jest traktowany zlewkowo. Lokalizacja wybranej działki nie dotyczy tylko samego gruntu, na którym planujesz budowę. Równie ważne są działki sąsiednie, bo to one w dużej mierze wpływają na komfort życia w nowym miejscu.
Bliskość uciążliwych obiektów takich jak zakłady przemysłowe, magazyny czy linie energetyczne mają wpływ na poziom hałasu, zanieczyszczenia powietrza i ogólną estetykę okolicy. Nawet jeśli podczas oględzin działki wydaje się, że nic takiego nie istnieje w jej pobliżu, weź pod uwagę, że sytuacja może się zmienić – w końcu tereny wokół również mogą być przeznaczone pod różnego rodzaju inwestycje. Prześledź więc dokładnie plany zagospodarowania! Takie rozeznanie pomoże uniknąć sytuacji, w której w przyszłości w sąsiedztwie wyrośnie jak spod ziemi czteropasmowa droga, ogromny wiadukt, centrum logistyczne czy biogazownia. Skutecznie uprzykrzy to życie poprzez hałas, intensywny ruch ciężarówek czy nieprzyjemne zapachy. Pewnie sobie teraz myślisz, że lubimy przesadzać i na pewno Ci to nie grozi. Ale oddanie tego w “ręce losu” kończy się często klapą i kupą nerwów na całe życie. Szczególnie, gdy fajnych działek w Polsce jest coraz mniej.
Wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie analizowanej działki sprawdzisz najłatwiej na lokalnym geoportalu (dostępne np. dla miasta Dębica). Jeśli Twoja gmina/miasto takiego nie prowadzi możesz spróbować prześledzić rejestr pozwoleń na budowę w BIP (np. na stronach starostw powiatowych lub urzędów miast). Dodatkowa opcja to Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB), który w ramach systemu e-Budownictwo🔗 udostępnia informacje o cyfrowych wnioskach budowlanych, choć nie wszystkie pozwolenia są tam dostępne.
Oprócz sprawdzenia pozwoleń po sąsiedzku, warto złożyć zapytanie w urzędzie gminy lub miasta o planowane inwestycje w promieniu około 1 kilometra od naszej działki. Wniosek o udostępnienie takich informacji najlepiej złożyć w formie pisemnej, a urzędy są zobowiązane do udzielenia odpowiedzi do 14 dni (według ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej Dz.U. 2001 nr 112 poz. 1198). Dzięki temu będziesz mieć lepszy obraz tego, jak może zmienić się otoczenie Twojej działki w najbliższych latach i upewnisz się, że lokalizacja wybranego gruntu rzeczywiście odpowiada Twoim długoterminowym oczekiwaniom.
To przeznaczenie, wiem, że spotkamy się. Spojrzę Tobie w oczy, nie będzie to już sen... I dokładnie jest tak jak śpiewa Aldona Orłowska (polecamy XD) - przeznaczenie działki Cię spotka i zapewne wyjdzie bokiem, jeśli nie pójdziesz ścieżką dogłębnej analizy (lub nie wybierzesz od razu działki budowlanej).
Wydaje Ci się pewnie teraz, że to wszystko strasznie pracochłonne i w sumie to tylko nieśmiało przypominamy, że to początek prawdziwej roboty. Dopiero szukasz działki. 😀 Ale uwierz, nie zależy nam na stracie Twojego czasu, a na tym, żeby dokonany przez Ciebie wybór był po prostu jak najlepszy.
Krótkie podsumowanie jak sprawdzić przeznaczenie działki:


URHOME POLECA: Przeznaczenie działki
Szukasz działki pod dom? Zacznij od właściwego przeznaczenia!
Jeśli chcesz iść prostą drogą do budowy, a nie krążyć po urzędach i kombinować z dokumentami – rozglądaj się za terenem z oznaczeniem:
MN w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – jeśli został opracowany
B/Bp w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB), dla takiej działki przed zakupem warto wystąpić o Warunki Zabudowy (WZ)
To najpewniejsza opcja, która pozwoli Ci postawić dom bez większych przeszkód formalnych.
Działki rolne? Czasem da się odrolnić, ale tylko przy niższych klasach gruntu (IV i niżej).
Grunty klasy I–III? Zapomnij albo uzbrój się w anielską cierpliwość.
Działki leśne, usługowe, rolno-budowlane?
Tutaj czeka Cię więcej niż tylko "papierkowa robota". To teren dla zaawansowanych graczy albo tych z dużą determinacją (i czasem bez szans na zwycięstwo).

TLDR
Przeznaczenie działki
Przeznaczenie działki
Zanim rzucisz się na sprzedającego z sakiewką kasy za działkę, sprawdź czy Twoje marzenie o domu jest możliwe do spełnienia na jej terenie. Każda działka posiada swoje przeznaczenie, które zapisane jest w omawianej już wyżej Ewidencji Gruntów i Budynków, a także w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub jeśli taki nie występuje - zostaje określone w ramach procedury uzyskania Warunków Zabudowy (WZ). I jest to bardzo prawdopodobny scenariusz biorąc pod uwagę, że tylko ok. 30% kraju pokryte jest miejscowym planem...
Ok, ale po co Ci ta wiedza? A no po to, by sprawdzić czy tak właściwie na wybranej parceli możesz wybudować ten wymarzony dom. Bez informacji o przeznaczeniu działki możesz łatwo znaleźć się w sytuacji, gdzie budowa nie będzie możliwa, nawet jeśli działka wygląda idealnie na zdjęciach...
To, czy możesz postawić dom, zależy przede wszystkim od MPZP (lub WZ) - czyli tego, jak gmina widzi jej przyszłe wykorzystanie. Ale uwaga: nie równaj tego z informacją, którą znajdziesz w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB). Choć obie bazy opisują tę samą działkę, mówią o zupełnie innych rzeczach.
Ewidencja Gruntów i Budynków określa fizyczny sposób użytkowania gruntu (np. grunty orne, pastwiska, tereny mieszkaniowe), ale NIE decyduje o tym, co możesz na nim wybudować. O tym decyduje plan miejscowy (MPZP), a jeśli go nie ma — Warunki Zabudowy (WZ).
Brzmi niepozornie, ale rozbieżności między EGiB a MPZP to codzienność. Możesz mieć działkę opisaną w ewidencji jako "grunty rolne", a jednocześnie objętą planem, który dopuszcza na niej zabudowę mieszkaniową. Albo odwrotnie - działkę budowlaną według EGiB, wyglądającą na idealną pod dom, ale w planie przeznaczoną np. pod usługi.
Bez zrozumienia tych różnic możesz łatwo zainwestować w teren, na którym nie wolno Ci będzie postawić nawet altanki...
Cały proces analizowania dokumentów planistycznych opisujemy w kolejnym Kursie (zgłębiając wszelkie szczegóły), ale teraz skupmy się na podstawie.
Jakie typy działek możesz znaleźć przeglądając portale z nieruchomościami? Wszystkie możliwe z Ewidencji Gruntów i Budynków wrzucamy do Słowniczka URHOME na kocu Kursu. Ze wszystkich opcji najbardziej powinna interesować Cię działka na terenach objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), gdzie jasno określono możliwość zabudowy (oznaczenie MN dla zabudowy jednorodzinnej i MW dla zabudowy wielorodzinnej), bo to na niej możesz wybudować dom bez większych problemów. Działki o takim przeznaczeniu w Ewidencji Gruntów i Budynków oznaczone są B lub Bp. Jeśli w treści ogłoszenia widzisz, że działka jest budowlana i potwierdza to MPZP, możesz uznać to za pierwsze zielone światło na drodze do jej zakupu. Jeśli dla terenu, na którym leży działka, nie uchwalono MPZP, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która wskaże, czy i jaki dom można tam postawić.
Drugim typem działek, na które z pewnością natkniesz się przeglądając portale ogłoszeniowe są działki rolne (oznaczenie R w MPZP), na których zasadniczo nie możesz wybudować domu. Są one przeznaczone do prowadzenia działalności rolniczej, jednak istnieje mały cień szansy, że przy odpowiednim nakładzie uporu postawisz tu swój dom. Najczęściej wymaga to zmiany przeznaczenia działki na działkę budowlaną. Proces odrolnienia jest czasochłonny i kosztowny (choć cień szansy masz, gdy w gminie pracuje stryjeczny wuj szwagra😉), a w niektórych przypadkach zgoda na zmianę przeznaczenia jest niemożliwa do uzyskania np. jeśli na wybranej działce występują grunty orne klasy I-III. Ale o tym piszemy szczegółowo w Kursie Formalności Przed Budową, więc tam Cię zapraszamy!
Działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego mogą być podzielone na części o różnym przeznaczeniu. Oznacza to, że dana działka nie zawsze ma jednolite przeznaczenie i spotkasz przykładowo działki budowlano-rolne, które w jednej części są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a w drugiej pod działalność rolniczą. W takim przypadku możliwość zabudowy dotyczy jedynie części działki objętej odpowiednim zapisem, a reszta pozostaje bez możliwości wykorzystania pod budowę domu
Są też działki leśne (oznaczenie Ls w MPZP), na których również nie będzie można wybudować domu, a przynajmniej nie bez dodatkowych formalności. Działki o takim przeznaczeniu objęte są zazwyczaj surowymi ograniczeniami wynikającymi z ochrony środowiska. Aby przekształcić teren leśny na budowlany, konieczny jest długi i często skomplikowany proces formalny, który obejmuje m.in. wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP, a także uzyskanie zgody odpowiednich urzędów takich jak Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska. W niektórych przypadkach, mimo przeprowadzenia całej procedury, przekształcenie może zostać odrzucone, co oznacza, że z budowy nici.
Na koniec - działka usługowa. Jeśli działka jest przeznaczona pod działalność usługową, to jest to teren, który może być wykorzystywany na wszelką działalność gospodarczą np. na budowę sklepów, biur czy warsztatu. Na takiej działce budowa domu jednorodzinnego może być niemożliwa lub wymagać spełnienia dodatkowych warunków określonych w MPZP. I jasne, możesz wybudować dom jako usługowo-mieszkalny (51% usługowy, 49% mieszkalny) i “ominąć” problem. Ale zastanów się dwa razy czy gra jest warta świeczki i zanim zdecydujesz się na tego typu działkę sprawdź jakie są zasady dotyczące zabudowy w tym miejscu i przemyśl czy właśnie wśród usługowych zabudowań chcesz postawić swój wyśniony dom. Jeśli w tej sytuacji potrzebujesz profesjonalnej pomocy (a raczej tak jest) polecamy Ci zwrócić się do architekta, który potrafi analizować MPZP.
Bo sąsiedztwo się liczy... Czym płynnie przeskakujemy do tematu, który często jest traktowany zlewkowo. Lokalizacja wybranej działki nie dotyczy tylko samego gruntu, na którym planujesz budowę. Równie ważne są działki sąsiednie, bo to one w dużej mierze wpływają na komfort życia w nowym miejscu.
Bliskość uciążliwych obiektów takich jak zakłady przemysłowe, magazyny czy linie energetyczne mają wpływ na poziom hałasu, zanieczyszczenia powietrza i ogólną estetykę okolicy. Nawet jeśli podczas oględzin działki wydaje się, że nic takiego nie istnieje w jej pobliżu, weź pod uwagę, że sytuacja może się zmienić – w końcu tereny wokół również mogą być przeznaczone pod różnego rodzaju inwestycje. Prześledź więc dokładnie plany zagospodarowania! Takie rozeznanie pomoże uniknąć sytuacji, w której w przyszłości w sąsiedztwie wyrośnie jak spod ziemi czteropasmowa droga, ogromny wiadukt, centrum logistyczne czy biogazownia. Skutecznie uprzykrzy to życie poprzez hałas, intensywny ruch ciężarówek czy nieprzyjemne zapachy. Pewnie sobie teraz myślisz, że lubimy przesadzać i na pewno Ci to nie grozi. Ale oddanie tego w “ręce losu” kończy się często klapą i kupą nerwów na całe życie. Szczególnie, gdy fajnych działek w Polsce jest coraz mniej.
Wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie analizowanej działki sprawdzisz najłatwiej na lokalnym geoportalu (dostępne np. dla miasta Dębica). Jeśli Twoja gmina/miasto takiego nie prowadzi możesz spróbować prześledzić rejestr pozwoleń na budowę w BIP (np. na stronach starostw powiatowych lub urzędów miast). Dodatkowa opcja to Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB), który w ramach systemu e-Budownictwo🔗 udostępnia informacje o cyfrowych wnioskach budowlanych, choć nie wszystkie pozwolenia są tam dostępne.
Oprócz sprawdzenia pozwoleń po sąsiedzku, warto złożyć zapytanie w urzędzie gminy lub miasta o planowane inwestycje w promieniu około 1 kilometra od naszej działki. Wniosek o udostępnienie takich informacji najlepiej złożyć w formie pisemnej, a urzędy są zobowiązane do udzielenia odpowiedzi do 14 dni (według ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej Dz.U. 2001 nr 112 poz. 1198). Dzięki temu będziesz mieć lepszy obraz tego, jak może zmienić się otoczenie Twojej działki w najbliższych latach i upewnisz się, że lokalizacja wybranego gruntu rzeczywiście odpowiada Twoim długoterminowym oczekiwaniom.
To przeznaczenie, wiem, że spotkamy się. Spojrzę Tobie w oczy, nie będzie to już sen... I dokładnie jest tak jak śpiewa Aldona Orłowska (polecamy XD) - przeznaczenie działki Cię spotka i zapewne wyjdzie bokiem, jeśli nie pójdziesz ścieżką dogłębnej analizy (lub nie wybierzesz od razu działki budowlanej).
Wydaje Ci się pewnie teraz, że to wszystko strasznie pracochłonne i w sumie to tylko nieśmiało przypominamy, że to początek prawdziwej roboty. Dopiero szukasz działki. 😀 Ale uwierz, nie zależy nam na stracie Twojego czasu, a na tym, żeby dokonany przez Ciebie wybór był po prostu jak najlepszy.
Krótkie podsumowanie jak sprawdzić przeznaczenie działki:


URHOME POLECA: Przeznaczenie działki
Szukasz działki pod dom? Zacznij od właściwego przeznaczenia!
Jeśli chcesz iść prostą drogą do budowy, a nie krążyć po urzędach i kombinować z dokumentami – rozglądaj się za terenem z oznaczeniem:
MN w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – jeśli został opracowany
B/Bp w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB), dla takiej działki przed zakupem warto wystąpić o Warunki Zabudowy (WZ)
To najpewniejsza opcja, która pozwoli Ci postawić dom bez większych przeszkód formalnych.
Działki rolne? Czasem da się odrolnić, ale tylko przy niższych klasach gruntu (IV i niżej).
Grunty klasy I–III? Zapomnij albo uzbrój się w anielską cierpliwość.
Działki leśne, usługowe, rolno-budowlane?
Tutaj czeka Cię więcej niż tylko "papierkowa robota". To teren dla zaawansowanych graczy albo tych z dużą determinacją (i czasem bez szans na zwycięstwo).

01
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
01
01
01
O Kursie słów kilka...
O Kursie słów kilka...
O Kursie słów kilka...
3 min
3 min
3 min
04
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
04
04
04
Przeznaczenie działki
Przeznaczenie działki
Przeznaczenie działki
35 min
35 min
35 min
05
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
05
05
05
Analiza stanu prawnego
Analiza stanu prawnego
Analiza stanu prawnego
35 min
35 min
35 min
06
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
06
06
06
Dostępność mediów
Dostępność mediów
Dostępność mediów
35 min
35 min
35 min
10
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
10
10
10
Co dalej z tą działką?
Co dalej z tą działką?
Co dalej z tą działką?
1 min
1 min
1 min
11
WYBOR_I_ZAKUP_DZIALKI
11
11
11
Słownik URHOME
Słownik URHOME
Słownik URHOME
6 min
6 min
6 min
Tooltip
Reset animacji
Reset animacji
Tooltip
Reset kamery
Reset kamery
Tooltip
Poprzednia animacja
Poprzednia animacja
Tooltip
Następna animacja
Następna animacja
Poprzednia animacja
1|1
Tooltip
Tutorial
Tutorial
Ładowanie modelu 3D...