Jak sprawdzić podstawowe dane o działce?

Wybór odpowiedniej działki pod budowę domu to jeden z najważniejszych kroków na drodze do budowy domu. Ale o tym już wiesz...

Do tego musisz jeszcze wiedzieć, że zakup ten po pierwsze będzie miał wpływ na przebieg całej budowy, a po drugie - na komfort Twojego życia przez wiele następnych lat. Dlatego przy rozglądaniu się za działką polecamy Ci poświęcić dłuższą chwilę na dokładne poznanie terenu, który wpadł Ci w oko.

W tym rozdziale skupimy się na dwóch ważnych zagadnieniach, nad którymi radzimy Ci się pochylić – przeznaczenie działki oraz jej lokalizacja. Bo to właśnie te składowe mają największy wpływ na to, czy na wybranym terenie możesz wybudować to, co masz w planach.

Ale zanim to, opowiemy Ci o tym jak łatwo możesz sprawdzić podstawowe dane i parametry działki bez ruszania się spod koca. A mowa o geoportalach.

Czym jest geoportal?

W poszukiwaniach działki nieocenioną pomocą będą dla Ciebie geoportale – dostępne w sieci cyfrowe mapy, które dostarczają wielu przydatnych na tym etapie informacji o gruntach.

W Polsce funkcjonują zarówno geoportale lokalne zarządzane przez starostwa powiatowe i urzędy miast (np. dla Miasta Dębica sprawdzisz tutaj🔗), jak i ogólny Geoportal Krajowy na stronie geoportal.gov.pl🔗.

Co musisz o nich wiedzieć? To, że każdy z nich oferuje inne dane i stopień szczegółowości. Krajowy geoportal jest ok tak na pierwszy rzut oka - pozwala na ogólną analizę działek w skali całej Polski, prezentując m.in. granice ewidencyjne, numery działek, klasyfikację gruntów oraz warstwę z mapą zagrożenia powodziowego.

Z kolei geoportale lokalne często zawierają bardziej szczegółowe dane (czyli to czego szukasz!), takie jak Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), studia uwarunkowań, sieć uzbrojenia terenu, a nawet wydane pozwolenia na budowę. Podrzucamy Ci ten temat, bo to na serio jedno z lepszych narzędzi do dokładnego prześwietlenia analizowanych działek bez wychodzenia z domu.

Dla miasta lub gminy, gdzie szukasz parceli geoportal znajdziesz w najprostszy sposób wpisując w Google hasło “geoportal + nazwa miasta/gminy”. Może Ci się poszczęści i akurat takie opracowanie już śmiga w sieci. 😊

Niestety, w sieci funkcjonują również tak zwane "prywatne" geoportale, które często są pełne błędnych i nieaktualnych danych. Te komercyjne strony mogą wprowadzać w błąd, prezentując nieprawdziwe granice działek, nieaktualne plany zagospodarowania czy nieprecyzyjne informacje o infrastrukturze. Przestrzegamy przed korzystaniem z tego typu narzędzi, ponieważ opieranie decyzji o zakupie działki na niesprawdzonych danych może prowadzić do poważnych problemów prawnych i finansowych. Wybieraj rzetelne źródła, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek!

Geoportal Krajowy - wgryź się w temat!

Jak pisaliśmy wyżej...

Zanim umówisz się na oglądanie działki albo zaczniesz pytać sprzedającego/pośrednika o media i plany zagospodarowania, warto poświęcić kilka minut na analizę parceli online. Geoportal Krajowy🔗 to darmowe, oficjalne narzędzie, które pozwoli Ci spojrzeć na działkę nie tylko z lotu ptaka, ale też z perspektywy Inwestora.

Co możesz tam sprawdzić?

• granice działek i ich numer ewidencyjny,

• dostęp do drogi publicznej,

• sąsiedztwo (czy obok są domy, pola, las),

• uzbrojenie terenu – czyli czy w pobliżu są prąd, woda, kanalizacja,

• ukształtowanie terenu – czy działka jest na zboczu, w zagłębieniu,

Dzięki temu jeszcze przed telefonem do właściciela czy pośrednika, sprawdzisz czy dana działka w ogóle ma sens jako miejsce na Twój przyszły dom.

Poniżej wrzucamy Ci krótki, praktyczny samouczek jak poruszać się po Geoportalu – bez rozpisywania zbędnych funkcji, tylko to, co naprawdę Ci się przyda.

Krok 1: Wejdź na stronę Geoportalu Krajowego🔗.

Krok 2: Wybierz warstwy danych

Kliknij w ikonę z kwadratami (Warstwy) po prawej stronie i zaznacz dane, które chcesz sprawdzić. My przykładowo sprawdzamy EGiB i uzbrojenie terenu.

Krok 3: Znajdź interesującą Cię działkę

Są 3 opcje jak to zrobić:

1. Wpisując w pasek wyszukiwania adres, np. „Sulejówek, ul. Główna”.

2. Wpisując numer działki, np. „Mazowieckie, Mińsk Mazowiecki, 101/4”.

3. Przesuwając mapę i lokalizując działkę ręcznie.

Krok 4: Sprawdź informacje o działce

Kliknij w działkę, a okienku pojawią się dane z EGiB.

Rozejrzyj się po okolicy przeglądając wybrane sieci uzbrojenia terenu.

Przydatne skróty i narzędzia:

• Przełączanie między mapą ortofoto, a podkładem ewidencyjnym.

• Narzędzie pomiarowe (linijka) – zmierzysz działkę lub odległości.

• Zrobienie zrzutu ekranu i zachowanie mapy działki na potem. Przyda się do rozmowy z pośrednikiem czy przy sprawdzaniu księgi wieczystej.😊

Instrukcję korzystania z Geoportalu możesz zapisać na później tutaj💾

Co jeszcze możesz tu sprawdzić? Podrzucamy pomysły!

Dostęp do drogi publicznej

Geoportal pokaże czy działka przylega do drogi, ale nie zawsze to wystarcza. Czasem wąski pasek może wymagać służebności. Kliknij drogę i sprawdź jej właściciela – jeśli to Skarb Państwa lub gmina, jest to dobra wiadomość.

Ukształtowanie terenu

Zwróć uwagę na spadki i różnice wysokości. Ukształtowanie może wpływać na koszt budowy. Warto włączyć wizualizację cieniowania (hillshade), aby lepiej to zobaczyć.

Zabudowa w sąsiedztwie

Jeśli działka nie ma MPZP, potrzebujesz decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Jednym z warunków jej uzyskania jest obecność podobnej zabudowy w sąsiedztwie. Sprawdź na mapie ortofoto – jeśli w promieniu 200 m nie ma żadnego domu, możesz być z tym problem.

Formy ochrony przyrody

Uważaj na działki leżące w parkach krajobrazowych, rezerwatach czy obszarach Natura 2000 – mogą być tam duże ograniczenia budowy.

A czego Geoportal Krajowy Ci nie pokaże?

Właściciela działki. To sprawdzisz jedynie w urzędzie lub po numerze księgi wieczystej. Dodatkowo weź poprawkę na aktualność MPZP – nie ma gwarancji, że informacje tu będą najnowsze, więc zawsze warto potwierdzić to w urzędzie.

Geoportal oczywiście nie zastąpi Ci wizyty w terenie, natomiast zdecydowanie pozwoli uniknąć rozczarowań zanim jeszcze z kimkolwiek się skontaktujesz w temacie zakupu.

Identyfikator działki - czyli jak odnaleźć działkę w Ewidencji Gruntów i Budynków

Pełna gotowość do poszukiwań działki? Jest.

To teraz czas na wyszukanie identyfikatora działki, który umożliwi Ci tak właściwie jej poznanie i precyzyjną lokalizację w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB).

Ewidencja gruntów i budynków (EGiB) to publiczny rejestr zawierający informacje o gruntach, budynkach oraz ich właścicielach lub użytkownikach wieczystych. Zawiera dane dotyczące lokalizacji, granic i powierzchni działek, przeznaczenia gruntów, a także szczegółów dotyczących budynków, takich jak ich funkcja czy powierzchnia użytkowa. Rejestr ten prowadzony jest przez starostwa powiatowe, a dostęp do danych możliwy jest zarówno w urzędach, jak i online, np. przez Geoportal.

Identyfikator działki to unikalny ciąg cyfr zawierający w sobie informacje o województwie, powiecie, gminie, obrębie ewidencyjnym oraz numerze działki. Możesz znaleźć go w dokumentach dotyczących nieruchomości, takich jak akt notarialny, decyzja o warunkach zabudowy czy wypis z rejestru gruntów. Jeśli jednak nie masz dostępu do takich dokumentów, warto skorzystać z Geoportalu (krajowego lub lokalnego), gdzie identyfikator można odnaleźć, przeszukując mapę za pomocą adresu lub lokalizacji działki.

Sprawdźmy przykładowo pierwszą-lepszą działkę na wcześniej wspomnianym geoportalu Miasta Dębica.

ID tej wylosowanej przez bęben maszyny losujące działki to: 180307_2.0012.459.

I weź to spamiętaj. 😀 A! No właśnie. Posiadanie tego numeru jest absolutnie niezbędne w dalszych rozmowach z urzędami przy załatwianiu formalności związanych z samym zakupem działki czy uzyskiwaniem pozwoleń. Co prawda może nie musisz go tatuować, żeby mieć go zawsze przy sobie, ale zapisany w notatkach na bank Ci się przyda.

Natomiast sama notka to nie wszystko. Musisz wiedzieć co kryje się pod jego “składowymi”. A składa się on z kilku części, które w logiczny sposób porządkują informacje o działce.

Struktura zapisu wygląda następująco: WWPPGG_R.XXXX.N.

Każdy fragment identyfikatora pełni określoną funkcję. I tak:

„WW” oznacza kod województwa (np. 18 dla podkarpackiego, 02 dla województwa dolnośląskiego, 16 dla opolskiego).

„PP” to dwucyfrowy kod powiatu (np. 03 to powiat dębicki),

„GG” to kod gminy (w naszym przykładzie 07, czyli gmina Żyraków), przy czym dodatkowa cyfra „R” określa rodzaj gminy (w przykładzie 2 dla wiejskiej). Osobna cyfra, „8” oznacza dzielnice gminy Warszawa-Centrum.

Kolejna część, czyli „XXXX”, to numer obrębu ewidencyjnego w danej jednostce ewidencyjnej, a „N” oznacza konkretny numer działki w obrębie. W naszym przykładzie to ciąg 0012.459.

Oprócz numeru obrębu ewidencyjnego (w naszym przykładzie 0012), często w dokumentach czy systemach urzędowych podaje się również jego nazwę słowną. Obręb ewidencyjny to określony obszar w ramach gminy (np. wieś, osiedle, dzielnica), a jego nazwa ułatwia poprawną identyfikację.

Tym razem skorzystaliśmy z Geoportalu Krajowego wpisując ID działki w wyszukiwarkę obrębów.

Po uzbrojeniu się w chwilę cierpliwości dostaliśmy widok na analizowaną przez nas w Kursie działkę z tabelką informacyjną, gdzie możemy odczytać słowny opis obrębu tj. Zawierzbie.

W praktyce, często przy wnioskach o warunki zabudowy, wypisach z ewidencji gruntów czy mapach geodezyjnych, urzędy mogą wymagać podania zarówno numeru obrębu, jak i jego nazwy, aby uniknąć pomyłek (np. gdy w jednej gminie jest kilka obrębów o podobnych numerach).

Skomplikowane? Nie bardzo? Jedno jest pewne - właśnie dzięki tej szczegółowej strukturze każda działka w Polsce może być jednoznacznie zidentyfikowana i odnaleziona w rejestrze.😉