Geodezja, granice i geologia

Dojazd do działki i dostęp do drogi publicznej

W idealnym scenariuszu wybrana działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Wtedy procedura jest prosta - wystarczy potwierdzić ten fakt w Wydziale Infrastruktury w lokalnym urzędzie gminy lub miasta. Jeśli dostęp zostanie potwierdzony, cały ten podpunkt masz z głowy!

Ale wiemy jak jest... wiele działek nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a to skomplikuje całą sprawę.

Od czego tu zacząć? Od sprawdzenia, czy dla działkiistnieje służebność drogi, która umożliwia dostęp do drogi publicznej. Jeśli służebność nie została ustanowiona, może być konieczne jej uzyskanie co wiąże się z negocjacjami i formalnościami, które oczywiście, a jakże - będą wymagać czasu i współpracy z właścicielami sąsiednich działek i ostatecznie często kończy się w sądzie. A tam z kolei może to trwać latami - odsyłamy Cię do sagi z wykopu #służebnośćwolfika🔗.

Gdy sprawa dostępu do drogi publicznej jest już jasna, kolejnym krokiem jest uzgodnienie projektu zjazdu z drogi publicznej na działkę. Tu również procedura zależy od lokalnych przepisów, ale zazwyczaj wymaga wystąpienia do Wydziału Dróg o wydanie warunków lokalizacji zjazdu. Cały proces opisujemy w kolejnym Kursie, do którego Cię zapraszamy (tak, tak - formalności). Na tym etapie ważne jest by zdawać sobie sprawę, że to architekt doskonale wie jak to wszystko działa, do kogo się zwrócić i kto co tak właściwie robi. To on jest głównym zarządzającym całym procesem projektowym, więc warto by była tyo osoba, której zaufasz.

Na koniec instrukcja:

URHOME POLECA: Droga do działki? Sprawdź, czy w ogóle tam jest.

Brak dostępu do drogi publicznej to nie jest mała niedogodność, a poważny problem prawny i organizacyjny. Dlatego zanim się zakochasz w przyszłym widoku z okna, upewnij się, że w ogóle masz, jak dojechać na działkę.

Brak dostępu do drogi publicznej oznacza brak możliwości legalnego wjazdu na działkę. Serio. Nawet rowerem.

Brak służebności drogi, czyli musisz ją dopiero „wywalczyć” (czytaj: negocjacje, notariusz, sąd, kilka siwych włosów).

Brak zgody na zjazd z drogi publicznej. Czasem nawet jak droga jest, to i tak nie możesz z niej zjechać.

Badania geodezyjne i granice działki

Przed zakupem wybranej działki polecamy Ci potwierdzić jej granice oraz przeanalizować wynikające z nich ograniczenia. Bo nie wiem czy wiesz, ale granice działki mają bezpośredni wpływ na to w jaki sposób i gdzie tak właściwie możesz ulokować dom, garaż, taras czy inne elementy zabudowy.

Zaglądając do przepisów łatwo zauważyć, że są one dość precyzyjne w określaniu minimalnych odległości, które muszą być zachowane między budynkiem, a granicą działki. Rozporządzenie w sprawie Warunków Technicznych stanowi, że ściany budynku z otworami okiennymi lub drzwiowymi muszą znajdować się co najmniej 4 metry od granicy działki, a ściany bez takich otworów co najmniej 3 metry. W przypadku działek o nieregularnym kształcie czy ograniczonej powierzchni, wymogi te mogą znacznie wpłynąć na możliwości zabudowy.

Jeśli w pobliżu działki znajduje się las, sytuacja staje się jeszcze bardziej skomplikowana. Budynki muszą być oddalone od granicy lasu o co najmniej 12 metrów, a w niektórych przypadkach nawet więcej, jeśli lokalne przepisy tak stanowią. Bliskość lasu - choć tak wyglądana przez wielu - może więc oznaczać znaczne ograniczenia co do lokalizacji budynku.

Dodatkowo, granice działki mają wpływ na zachowanie odpowiednich odległości pomiędzy sąsiadującymi budynkami. Warto sprawdzić, czy sąsiednie działki nie mają już budynków, których lokalizacja wymusza określoną odległość także z Twojej strony. Mogą to być np. Budynki wybudowane w odległości mniejszej niż 4 m od granicy lub nawet w niej. Odległość od dróg publicznych też ma wpływ na możliwość lokalizacji budynku. W zależności od kategorii drogi może to być od 6 m (dla drogi gminnej), do nawet 50 m (w przypadku autostrady).

Polecamy Ci zadbać tutaj o geodezyjne okazanie granic działki w terenie, czyli po ludzku: zadzwoń do geodety - niech chłop przyjedzie i Ci pokaże, gdzie dokładnie wypada granica. Często zdarza się, że istniejące płoty nie odpowiadają rzeczywistemu przebiegowi granic, a za nim masz sąsiada, który mieszka tu 40 lat. Takie sytuacje mogą prowadzić do sporów, które trudno rozwiązać już po zakupie. Geodeta wezwany do sprawdzenia granic na tym etapie dokładnie określi ich przebieg, a Ty unikniesz afer sąsiedzkich w przyszłości jeśli działkę zakupisz. Albo chociaż zminimalizujesz ryzyko ich wystąpienia? Nie jesteśmy pewni.😁

Nie mniej ważne są ukształtowanie terenu i jego spadki. Nierówny teren może generować dodatkowe koszty na etapie fundamentów, wyrównania działki lub budowy schodów czy tarasu. Działki o znacznych spadkach bywają bardziej wymagające pod kątem technicznym, co odbije się na całkowitym budżecie Twojej domowej inwestycji. A na dodatek Twój piękny gotowiec z Archonu nie da się dopasować do działki. Jak będziesz mieć już na miejscu geodetę, niech Ci od razu sprawdzi spadki (chyba, że posiadasz i wiesz jak obsłużyć niwelator). Bo na oko to... można trafić do szpitala na oddział okulistyczny, a nie oceniać spadki terenu.😉

Co sprawdzić z geodetą?

URHOME POLECA: Granica granicą – ale niech nie ogranicza Ci budowy domu.

W temacie granic działki liczy się jedno: dokładność. Bo kilkadziesiąt centymetrów różnicy dziś, może jutro oznaczać konieczność przesunięcia całego domu.

Geodeta to Twój człowiek. Nie zgaduj, nie opieraj się na płocie dziadka Staszka. Zamów okazanie granic w terenie i śpij spokojnie.

Zachowaj odległości. 3 metry od granicy bez okien, 4 metry z oknami, 12 metrów od lasu, a od sąsiada najlepiej z buforem emocjonalnym.

Ukształtowanie terenu? Sprawdź spadki – zanim projekt z katalogu rozbije się o pagórek, który wcześniej wyglądał „jakby go nie było”.

Działka bez granic to nie wolność, to pułapka.

Badania geotechniczne gruntu przed zakupem działki

Jeśli działka Cię oczarowała daj sobie jeszcze chwilę na dalsze analizy.

Nie kupuj kota w worku i wykonaj przynajmniej jeden odwiert geotechniczny przed podpisaniem umowy. Koszt? Stosunkowo niewielki, zazwyczaj 500–600 zł, czyli ułamek kosztu całej inwestycji. A czas wykonania? Tak do miesiąca. W zamian za chwilę cierpliwości, dowiesz się czy wymarzony kawałek ziemi nie skrywa niespodzianek w postaci nasypów niebudowlanych, niebezpiecznych odpadów, warstwy gruntów nienośnych (torfy, mady) czy wysokiego poziomu wody gruntowej.

Oczywiście zanim zamówisz odwiert, uzyskaj zgodę sprzedającego – to standardowa praktyka i ważny element odpowiedzialnego podejścia do zakupu.

Jeśli badania wykażą skomplikowane warunki geotechniczne jest to powód do ponownego przemyślenia zakupu, ale też szansa na dokładne oszacowanie dodatkowych kosztów posadowienia budynku. A te mogą wynieść nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Fundamenty głębsze niż standardowe, wymiana gruntu czy inne nieprzewidziane prace ziemne mogą więc znacznie obciążyć Twój budżet. Dlatego nawet jeśli działka wydaje się idealna, wyniki badań mogą zmienić wszystko – od decyzji o zakupie po negocjację ceny.

URHOME POLECA: Kopnij raz, a dobrze – czyli badania geotechniczne.

Zanim podpiszesz umowę i zaczniesz marzyć o tarasie z widokiem na zachód, zrób odwiert.

Kosztuje to tyle co porządna kolacja dla dwóch osób (ok. 500–600 zł), a może uratować Cię przed wydatkiem rzędu kilkudziesięciu tysięcy na wzmacnianie fundamentów.

Dowiesz się, czy pod działką kryją się torfy, mady, śmieci z PRL-u, wysoki poziom wód gruntowych albo inne niespodzianki z kategorii „tanie to nie będzie”.

Masz prawo zapytać sprzedającego o zgodę na odwiert – to standard, nie przysługa.