Wybór i zakup działki

TLDR

Analiza stanu prawnego

Analiza stanu prawnego działki

Już wiesz jak ważne jest poznanie przeznaczenia działki... ale to dopiero wstęp do dalszych analiz. Sama wiedza o tym, czy działka jest budowlana, rolna, leśna czy inna, to tylko mała część układanki. Kolejnym puzzlem jest upewnienie się, że sytuacja prawna wybranej parceli jest klarowna i nie występują na niej ukryte problemy, które mogłyby wpłynąć na Twoje domowe plany.

Czas na rozwinięcie co tu sprawdzić, gdzie się udać, z kim pogadać i od czego tak właściwie zacząć...

A polecamy Ci rozpocząć od zdobycia od sprzedającego numeru Księgi Wieczystej dla działki. Jest to podstawowy dokument, który pozwoli Ci dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości np. online przez system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Musisz tu dokładnie prześledzić działy III i IV, które zawierają informacje o obciążeniach i prawach osób trzecich do działki. Znajdziesz tam zapisy dotyczące hipoteki, użytkowania wieczystego czy służebności, które mogą ograniczać Twoje prawa do dysponowania nieruchomością.

Szybki wycinek ze słownika URHOME:

Hipoteka to rodzaj zabezpieczenia wierzytelności - najczęściej związany z kredytem - który właściciel działki zaciągnął wykorzystując nieruchomość jako zabezpieczenie spłaty długu. Oznacza to, że jeśli właściciel nie ureguluje zobowiązań finansowych, wierzyciel (np. bank) ma prawo do egzekucji długu z wartości tej działki nawet jeśli zmieni ona właściciela. Dlatego tak ważne jest, by dokładnie sprawdzić zapisy w KW, ponieważ zmiana właściciela działki nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Kupując obciążoną nią działkę jako nowy właściciel z mocy prawa staniesz się tzw. dłużnikiem hipotecznym. Dodatkowo hipoteka nie dzieli się proporcjonalnie do powierzchni działki, zostaje całość na każdej części. Obrazując na przykładzie: jeśli kupujesz tylko część większej działki, która jest obciążona hipoteką, całe obciążenie pozostaje na każdej wydzielonej części nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste to specyficzna forma użytkowania gruntu, która w praktyce oznacza, że osoba posiadająca działkę nie jest jej właścicielem, ale ma prawo użytkować ją na warunkach zbliżonych do własnościowych. Grunty oddawane w użytkowanie wieczyste zazwyczaj należą do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a sama umowa użytkowania wieczystego podpisywana jest na okres do 99 lat. Użytkownik wieczysty płaci roczną opłatę za prawo korzystania z działki, a jeśli na działce powstanie budynek mieszkalny, istnieje możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w pełną własność. Zwróć uwagę na to, czy wybrana działka nie jest objęta użytkowaniem wieczystym. Jeśli tak to w takim przypadku, gdy wybudujesz na niej budynek mieszkalny, działka z mocy prawa przekształci się w pełną własność, a Ty przez 20 lat od wybudowania będziesz uiszczać opłatę przekształceniową. W tej sytuacji koniecznie sprawdź czy gmina, w której znajduje się działka oferuje jakiekolwiek bonifikaty od tej opłaty. Według informacji z gov.pl🔗: “W odniesieniu do gruntów państwowych przewidziano bonifikatę w wysokości 60%, w przypadku gdy płatność jednorazowa zostanie wniesiona w pierwszym roku od przekształcenia. W kolejnych 5 latach wysokość bonifikaty będzie malała o 10 punktów procentowych z każdym rokiem. Bonifikaty w odniesieniu do gruntów samorządowych określą rady i sejmiki.”

Prawo pierwokupu to kolejne zagadnienie do poznania i sprawdzenia dla tej “ostatecznie” branej pod uwagę działki. Jeśli działka przez sprzedającego została nabyta od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy lub miasta), wówczas prawo pierwokupu przysługuje właśnie tej instytucji. Oznacza to, że w przypadku zakupu działki, państwo lub gmina mają pierwszeństwo w jej zakupie na tych samych warunkach, które zostały zaproponowane Tobie. Aby upewnić się czy działka objęta jest prawem pierwokupu, zwróć się z tym pytaniem do notariusza, który skieruje je do odpowiedniego urzędu (np. Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w gminie lub mieście) i potwierdzi, czy nieruchomość spełnia takie kryteria. Jeżeli prawo pierwokupu zostanie stwierdzone, transakcja może zostać wstrzymana lub opóźniona, a Ty wraz ze sprzedającym działkę będziecie musieli poczekać na decyzję odpowiedniej instytucji, czy skorzysta z tego prawa. Od momentu otrzymania zawiadomienia, instytucja ma miesiąc na podjęcie decyzji, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu. Oświadczenie woli w tej sprawie musi zostać złożone w formie aktu notarialnego.

Służebność to jedno z ograniczonych praw rzeczowych, które będzie znacząco wpływać na korzystanie z nieruchomości. W kontekście zakupu działki szczególną uwagę warto zwrócić na służebności gruntowe oraz osobiste, które także znajdziesz w KW. Służebności tak samo jak hipoteka nie dzielą się proporcjonalnie do powierzchni działki, a zostają w całości na każdej części.

Jakie służebności mogą występować na działce?

Służebność gruntowa – najczęściej dotyczy zapewnienia dostępu do drogi publicznej przez teren sąsiadujący z działką (tzw. służebność drogi koniecznej). Oznacza to, że właściciel Twojej działki lub sąsiad może mieć prawo przechodzić lub przejeżdżać przez Twój teren.

Służebność przesyłu – dotyczy sytuacji, gdy przez działkę przebiegają urządzenia do przesyłu mediów np. sieci energetyczne, gazowe, wodociągowe lub kanalizacyjne. Jeśli takowe istnieją, konieczna jest akceptacja, że przedsiębiorstwo przesyłowe może mieć prawo wstępu na teren działki w celu konserwacji lub naprawy sieci. Innym utrudnieniem w takim przypadku będą odległości wszystkich projektowanych budynków i dróg od istniejącej sieci, a szczególnie w przypadku sieci gazowej może to być wieeeeeeleeeee, wiele metrów wyłączonych z zabudowy.

Służebność osobista – to prawo przysługujące konkretnym osobom do korzystania z nieruchomości. Może dotyczyć np. możliwości użytkowania części działki lub budynku przez osobę trzecią.

Ważne jest, by skrupulatnie sprawdzić każdy wpis w Księdze Wieczystej, nawet jeśli na pierwszy rzut oka wydaje się on nieistotny. Czasami drobne notki mogą mieć dużą wagę i wpłynąć na decyzję o zakupie działki. W tym pomoże Ci notariusz i polecamy Ci prześledzić to właśnie z nim – tak by nic Ci nie umknęło.

Na koniec analizy stanu prawnego działki warto też zwrócić uwagę na wydane pozwolenia budowlane dla działek sąsiednich. Czasem w bezpośredniej okolicy mogą być planowane inwestycje, które wpłyną na komfort Twojego życia (budynki wielokondygnacyjne, hale przemysłowe lub inne obiekty, które mogą zmienić charakter okolicy z sielskiej oazy na zagłębie chaosu). Aby sprawdzić, jakie pozwolenia na budowę zostały już wydane w pobliżu. Jak to zrobić wiesz już z rozdziału 4.3. o przeznaczeniu działki.

Na zakończenie rozdziału sprawdź podsumowanie stanu prawnego działki:

URHOME POLECA: Księga Wieczysta

Zanim zakochasz się w widoku z działki – sprawdź Księgę Wieczystą! Są tam wpisy, które powinny skutecznie ostudzić entuzjazm. Oto nasze czerwone flagi:

Hipoteka, czyli długi sprzedającego stają się Twoim problemem. Bez potwierdzenia spłaty? Uciekaj.

Służebność osobista. Jeśli ktoś ma prawo dożywotnio mieszkać lub korzystać z działki, to będzie Twoim "współlokatorem". Czy tego chcesz, czy nie.

Służebność przesyłu. Sprawdź dokładnie trasy przebiegu instalacji – rurki, kable i linie energetyczne w ziemi. Budujesz nie tam, gdzie chcesz, tylko tam, gdzie Ci wolno.

Prawo pierwokupu. Skarb Państwa lub gmina może przejąć działkę, którą już prawie kupiłeś. Brzmi jak niezły żart, ale to po prostu prawo.

Niejasne wpisy. Błędy, stare dane, niedoprecyzowane informacje? Możesz wejść w prawny labirynt bez wyjścia.

Numer księgi wieczystej online – niby nie można, ale czy się nie da?

Choć teoretycznie dostęp do numerów ksiąg wieczystych dla działki przez Internet jest ograniczony, istnieje jednak "szara strefa", gdzie sprawdzisz go za kilkadziesiąt złotych. W necie znajdziesz portale, które umożliwiają poznanie numeru KW działki po jej adresie. Podajemy Ci np. taki🔗 – nie, że polecamy, po prostu wyskoczył jako pierwszy w wyszukiwarce.

Musisz zdawać sobie sprawę, że korzystanie z takich stron wiąże się z ryzykiem, zarówno jeśli chodzi o wiarygodność, jak i aktualność pozyskanych informacji. Tego typu portale mogą oferować tylko fragmentaryczne dane lub informacje, które niekoniecznie są prawdziwe. Jednak z poznanym już numerem KW, możesz udać się na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości i tam uzyskać aktualne dane. W przypadku zakupu działki warto polegać na oficjalnych źródłach, więc polecamy Ci poprosić właściciela działki, którą rozważasz, o podanie numeru Księgi Wieczystej. Wtedy na spokojnie sprawdzisz ją w oficjalnym rejestrze🔗.





Lekcje

Model 3D

Tekst

TLDR

0:00/1:34

Analiza stanu prawnego

Analiza stanu prawnego działki

Już wiesz jak ważne jest poznanie przeznaczenia działki... ale to dopiero wstęp do dalszych analiz. Sama wiedza o tym, czy działka jest budowlana, rolna, leśna czy inna, to tylko mała część układanki. Kolejnym puzzlem jest upewnienie się, że sytuacja prawna wybranej parceli jest klarowna i nie występują na niej ukryte problemy, które mogłyby wpłynąć na Twoje domowe plany.

Czas na rozwinięcie co tu sprawdzić, gdzie się udać, z kim pogadać i od czego tak właściwie zacząć...

A polecamy Ci rozpocząć od zdobycia od sprzedającego numeru Księgi Wieczystej dla działki. Jest to podstawowy dokument, który pozwoli Ci dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości np. online przez system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Musisz tu dokładnie prześledzić działy III i IV, które zawierają informacje o obciążeniach i prawach osób trzecich do działki. Znajdziesz tam zapisy dotyczące hipoteki, użytkowania wieczystego czy służebności, które mogą ograniczać Twoje prawa do dysponowania nieruchomością.

Szybki wycinek ze słownika URHOME:

Hipoteka to rodzaj zabezpieczenia wierzytelności - najczęściej związany z kredytem - który właściciel działki zaciągnął wykorzystując nieruchomość jako zabezpieczenie spłaty długu. Oznacza to, że jeśli właściciel nie ureguluje zobowiązań finansowych, wierzyciel (np. bank) ma prawo do egzekucji długu z wartości tej działki nawet jeśli zmieni ona właściciela. Dlatego tak ważne jest, by dokładnie sprawdzić zapisy w KW, ponieważ zmiana właściciela działki nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Kupując obciążoną nią działkę jako nowy właściciel z mocy prawa staniesz się tzw. dłużnikiem hipotecznym. Dodatkowo hipoteka nie dzieli się proporcjonalnie do powierzchni działki, zostaje całość na każdej części. Obrazując na przykładzie: jeśli kupujesz tylko część większej działki, która jest obciążona hipoteką, całe obciążenie pozostaje na każdej wydzielonej części nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste to specyficzna forma użytkowania gruntu, która w praktyce oznacza, że osoba posiadająca działkę nie jest jej właścicielem, ale ma prawo użytkować ją na warunkach zbliżonych do własnościowych. Grunty oddawane w użytkowanie wieczyste zazwyczaj należą do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a sama umowa użytkowania wieczystego podpisywana jest na okres do 99 lat. Użytkownik wieczysty płaci roczną opłatę za prawo korzystania z działki, a jeśli na działce powstanie budynek mieszkalny, istnieje możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w pełną własność. Zwróć uwagę na to, czy wybrana działka nie jest objęta użytkowaniem wieczystym. Jeśli tak to w takim przypadku, gdy wybudujesz na niej budynek mieszkalny, działka z mocy prawa przekształci się w pełną własność, a Ty przez 20 lat od wybudowania będziesz uiszczać opłatę przekształceniową. W tej sytuacji koniecznie sprawdź czy gmina, w której znajduje się działka oferuje jakiekolwiek bonifikaty od tej opłaty. Według informacji z gov.pl🔗: “W odniesieniu do gruntów państwowych przewidziano bonifikatę w wysokości 60%, w przypadku gdy płatność jednorazowa zostanie wniesiona w pierwszym roku od przekształcenia. W kolejnych 5 latach wysokość bonifikaty będzie malała o 10 punktów procentowych z każdym rokiem. Bonifikaty w odniesieniu do gruntów samorządowych określą rady i sejmiki.”

Prawo pierwokupu to kolejne zagadnienie do poznania i sprawdzenia dla tej “ostatecznie” branej pod uwagę działki. Jeśli działka przez sprzedającego została nabyta od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy lub miasta), wówczas prawo pierwokupu przysługuje właśnie tej instytucji. Oznacza to, że w przypadku zakupu działki, państwo lub gmina mają pierwszeństwo w jej zakupie na tych samych warunkach, które zostały zaproponowane Tobie. Aby upewnić się czy działka objęta jest prawem pierwokupu, zwróć się z tym pytaniem do notariusza, który skieruje je do odpowiedniego urzędu (np. Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w gminie lub mieście) i potwierdzi, czy nieruchomość spełnia takie kryteria. Jeżeli prawo pierwokupu zostanie stwierdzone, transakcja może zostać wstrzymana lub opóźniona, a Ty wraz ze sprzedającym działkę będziecie musieli poczekać na decyzję odpowiedniej instytucji, czy skorzysta z tego prawa. Od momentu otrzymania zawiadomienia, instytucja ma miesiąc na podjęcie decyzji, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu. Oświadczenie woli w tej sprawie musi zostać złożone w formie aktu notarialnego.

Służebność to jedno z ograniczonych praw rzeczowych, które będzie znacząco wpływać na korzystanie z nieruchomości. W kontekście zakupu działki szczególną uwagę warto zwrócić na służebności gruntowe oraz osobiste, które także znajdziesz w KW. Służebności tak samo jak hipoteka nie dzielą się proporcjonalnie do powierzchni działki, a zostają w całości na każdej części.

Jakie służebności mogą występować na działce?

Służebność gruntowa – najczęściej dotyczy zapewnienia dostępu do drogi publicznej przez teren sąsiadujący z działką (tzw. służebność drogi koniecznej). Oznacza to, że właściciel Twojej działki lub sąsiad może mieć prawo przechodzić lub przejeżdżać przez Twój teren.

Służebność przesyłu – dotyczy sytuacji, gdy przez działkę przebiegają urządzenia do przesyłu mediów np. sieci energetyczne, gazowe, wodociągowe lub kanalizacyjne. Jeśli takowe istnieją, konieczna jest akceptacja, że przedsiębiorstwo przesyłowe może mieć prawo wstępu na teren działki w celu konserwacji lub naprawy sieci. Innym utrudnieniem w takim przypadku będą odległości wszystkich projektowanych budynków i dróg od istniejącej sieci, a szczególnie w przypadku sieci gazowej może to być wieeeeeeleeeee, wiele metrów wyłączonych z zabudowy.

Służebność osobista – to prawo przysługujące konkretnym osobom do korzystania z nieruchomości. Może dotyczyć np. możliwości użytkowania części działki lub budynku przez osobę trzecią.

Ważne jest, by skrupulatnie sprawdzić każdy wpis w Księdze Wieczystej, nawet jeśli na pierwszy rzut oka wydaje się on nieistotny. Czasami drobne notki mogą mieć dużą wagę i wpłynąć na decyzję o zakupie działki. W tym pomoże Ci notariusz i polecamy Ci prześledzić to właśnie z nim – tak by nic Ci nie umknęło.

Na koniec analizy stanu prawnego działki warto też zwrócić uwagę na wydane pozwolenia budowlane dla działek sąsiednich. Czasem w bezpośredniej okolicy mogą być planowane inwestycje, które wpłyną na komfort Twojego życia (budynki wielokondygnacyjne, hale przemysłowe lub inne obiekty, które mogą zmienić charakter okolicy z sielskiej oazy na zagłębie chaosu). Aby sprawdzić, jakie pozwolenia na budowę zostały już wydane w pobliżu. Jak to zrobić wiesz już z rozdziału 4.3. o przeznaczeniu działki.

Na zakończenie rozdziału sprawdź podsumowanie stanu prawnego działki:

URHOME POLECA: Księga Wieczysta

Zanim zakochasz się w widoku z działki – sprawdź Księgę Wieczystą! Są tam wpisy, które powinny skutecznie ostudzić entuzjazm. Oto nasze czerwone flagi:

Hipoteka, czyli długi sprzedającego stają się Twoim problemem. Bez potwierdzenia spłaty? Uciekaj.

Służebność osobista. Jeśli ktoś ma prawo dożywotnio mieszkać lub korzystać z działki, to będzie Twoim "współlokatorem". Czy tego chcesz, czy nie.

Służebność przesyłu. Sprawdź dokładnie trasy przebiegu instalacji – rurki, kable i linie energetyczne w ziemi. Budujesz nie tam, gdzie chcesz, tylko tam, gdzie Ci wolno.

Prawo pierwokupu. Skarb Państwa lub gmina może przejąć działkę, którą już prawie kupiłeś. Brzmi jak niezły żart, ale to po prostu prawo.

Niejasne wpisy. Błędy, stare dane, niedoprecyzowane informacje? Możesz wejść w prawny labirynt bez wyjścia.

Numer księgi wieczystej online – niby nie można, ale czy się nie da?

Choć teoretycznie dostęp do numerów ksiąg wieczystych dla działki przez Internet jest ograniczony, istnieje jednak "szara strefa", gdzie sprawdzisz go za kilkadziesiąt złotych. W necie znajdziesz portale, które umożliwiają poznanie numeru KW działki po jej adresie. Podajemy Ci np. taki🔗 – nie, że polecamy, po prostu wyskoczył jako pierwszy w wyszukiwarce.

Musisz zdawać sobie sprawę, że korzystanie z takich stron wiąże się z ryzykiem, zarówno jeśli chodzi o wiarygodność, jak i aktualność pozyskanych informacji. Tego typu portale mogą oferować tylko fragmentaryczne dane lub informacje, które niekoniecznie są prawdziwe. Jednak z poznanym już numerem KW, możesz udać się na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości i tam uzyskać aktualne dane. W przypadku zakupu działki warto polegać na oficjalnych źródłach, więc polecamy Ci poprosić właściciela działki, którą rozważasz, o podanie numeru Księgi Wieczystej. Wtedy na spokojnie sprawdzisz ją w oficjalnym rejestrze🔗.





TLDR

Analiza stanu prawnego

Analiza stanu prawnego działki

Już wiesz jak ważne jest poznanie przeznaczenia działki... ale to dopiero wstęp do dalszych analiz. Sama wiedza o tym, czy działka jest budowlana, rolna, leśna czy inna, to tylko mała część układanki. Kolejnym puzzlem jest upewnienie się, że sytuacja prawna wybranej parceli jest klarowna i nie występują na niej ukryte problemy, które mogłyby wpłynąć na Twoje domowe plany.

Czas na rozwinięcie co tu sprawdzić, gdzie się udać, z kim pogadać i od czego tak właściwie zacząć...

A polecamy Ci rozpocząć od zdobycia od sprzedającego numeru Księgi Wieczystej dla działki. Jest to podstawowy dokument, który pozwoli Ci dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości np. online przez system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Musisz tu dokładnie prześledzić działy III i IV, które zawierają informacje o obciążeniach i prawach osób trzecich do działki. Znajdziesz tam zapisy dotyczące hipoteki, użytkowania wieczystego czy służebności, które mogą ograniczać Twoje prawa do dysponowania nieruchomością.

Szybki wycinek ze słownika URHOME:

Hipoteka to rodzaj zabezpieczenia wierzytelności - najczęściej związany z kredytem - który właściciel działki zaciągnął wykorzystując nieruchomość jako zabezpieczenie spłaty długu. Oznacza to, że jeśli właściciel nie ureguluje zobowiązań finansowych, wierzyciel (np. bank) ma prawo do egzekucji długu z wartości tej działki nawet jeśli zmieni ona właściciela. Dlatego tak ważne jest, by dokładnie sprawdzić zapisy w KW, ponieważ zmiana właściciela działki nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Kupując obciążoną nią działkę jako nowy właściciel z mocy prawa staniesz się tzw. dłużnikiem hipotecznym. Dodatkowo hipoteka nie dzieli się proporcjonalnie do powierzchni działki, zostaje całość na każdej części. Obrazując na przykładzie: jeśli kupujesz tylko część większej działki, która jest obciążona hipoteką, całe obciążenie pozostaje na każdej wydzielonej części nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste to specyficzna forma użytkowania gruntu, która w praktyce oznacza, że osoba posiadająca działkę nie jest jej właścicielem, ale ma prawo użytkować ją na warunkach zbliżonych do własnościowych. Grunty oddawane w użytkowanie wieczyste zazwyczaj należą do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a sama umowa użytkowania wieczystego podpisywana jest na okres do 99 lat. Użytkownik wieczysty płaci roczną opłatę za prawo korzystania z działki, a jeśli na działce powstanie budynek mieszkalny, istnieje możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w pełną własność. Zwróć uwagę na to, czy wybrana działka nie jest objęta użytkowaniem wieczystym. Jeśli tak to w takim przypadku, gdy wybudujesz na niej budynek mieszkalny, działka z mocy prawa przekształci się w pełną własność, a Ty przez 20 lat od wybudowania będziesz uiszczać opłatę przekształceniową. W tej sytuacji koniecznie sprawdź czy gmina, w której znajduje się działka oferuje jakiekolwiek bonifikaty od tej opłaty. Według informacji z gov.pl🔗: “W odniesieniu do gruntów państwowych przewidziano bonifikatę w wysokości 60%, w przypadku gdy płatność jednorazowa zostanie wniesiona w pierwszym roku od przekształcenia. W kolejnych 5 latach wysokość bonifikaty będzie malała o 10 punktów procentowych z każdym rokiem. Bonifikaty w odniesieniu do gruntów samorządowych określą rady i sejmiki.”

Prawo pierwokupu to kolejne zagadnienie do poznania i sprawdzenia dla tej “ostatecznie” branej pod uwagę działki. Jeśli działka przez sprzedającego została nabyta od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy lub miasta), wówczas prawo pierwokupu przysługuje właśnie tej instytucji. Oznacza to, że w przypadku zakupu działki, państwo lub gmina mają pierwszeństwo w jej zakupie na tych samych warunkach, które zostały zaproponowane Tobie. Aby upewnić się czy działka objęta jest prawem pierwokupu, zwróć się z tym pytaniem do notariusza, który skieruje je do odpowiedniego urzędu (np. Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w gminie lub mieście) i potwierdzi, czy nieruchomość spełnia takie kryteria. Jeżeli prawo pierwokupu zostanie stwierdzone, transakcja może zostać wstrzymana lub opóźniona, a Ty wraz ze sprzedającym działkę będziecie musieli poczekać na decyzję odpowiedniej instytucji, czy skorzysta z tego prawa. Od momentu otrzymania zawiadomienia, instytucja ma miesiąc na podjęcie decyzji, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu. Oświadczenie woli w tej sprawie musi zostać złożone w formie aktu notarialnego.

Służebność to jedno z ograniczonych praw rzeczowych, które będzie znacząco wpływać na korzystanie z nieruchomości. W kontekście zakupu działki szczególną uwagę warto zwrócić na służebności gruntowe oraz osobiste, które także znajdziesz w KW. Służebności tak samo jak hipoteka nie dzielą się proporcjonalnie do powierzchni działki, a zostają w całości na każdej części.

Jakie służebności mogą występować na działce?

Służebność gruntowa – najczęściej dotyczy zapewnienia dostępu do drogi publicznej przez teren sąsiadujący z działką (tzw. służebność drogi koniecznej). Oznacza to, że właściciel Twojej działki lub sąsiad może mieć prawo przechodzić lub przejeżdżać przez Twój teren.

Służebność przesyłu – dotyczy sytuacji, gdy przez działkę przebiegają urządzenia do przesyłu mediów np. sieci energetyczne, gazowe, wodociągowe lub kanalizacyjne. Jeśli takowe istnieją, konieczna jest akceptacja, że przedsiębiorstwo przesyłowe może mieć prawo wstępu na teren działki w celu konserwacji lub naprawy sieci. Innym utrudnieniem w takim przypadku będą odległości wszystkich projektowanych budynków i dróg od istniejącej sieci, a szczególnie w przypadku sieci gazowej może to być wieeeeeeleeeee, wiele metrów wyłączonych z zabudowy.

Służebność osobista – to prawo przysługujące konkretnym osobom do korzystania z nieruchomości. Może dotyczyć np. możliwości użytkowania części działki lub budynku przez osobę trzecią.

Ważne jest, by skrupulatnie sprawdzić każdy wpis w Księdze Wieczystej, nawet jeśli na pierwszy rzut oka wydaje się on nieistotny. Czasami drobne notki mogą mieć dużą wagę i wpłynąć na decyzję o zakupie działki. W tym pomoże Ci notariusz i polecamy Ci prześledzić to właśnie z nim – tak by nic Ci nie umknęło.

Na koniec analizy stanu prawnego działki warto też zwrócić uwagę na wydane pozwolenia budowlane dla działek sąsiednich. Czasem w bezpośredniej okolicy mogą być planowane inwestycje, które wpłyną na komfort Twojego życia (budynki wielokondygnacyjne, hale przemysłowe lub inne obiekty, które mogą zmienić charakter okolicy z sielskiej oazy na zagłębie chaosu). Aby sprawdzić, jakie pozwolenia na budowę zostały już wydane w pobliżu. Jak to zrobić wiesz już z rozdziału 4.3. o przeznaczeniu działki.

Na zakończenie rozdziału sprawdź podsumowanie stanu prawnego działki:

URHOME POLECA: Księga Wieczysta

Zanim zakochasz się w widoku z działki – sprawdź Księgę Wieczystą! Są tam wpisy, które powinny skutecznie ostudzić entuzjazm. Oto nasze czerwone flagi:

Hipoteka, czyli długi sprzedającego stają się Twoim problemem. Bez potwierdzenia spłaty? Uciekaj.

Służebność osobista. Jeśli ktoś ma prawo dożywotnio mieszkać lub korzystać z działki, to będzie Twoim "współlokatorem". Czy tego chcesz, czy nie.

Służebność przesyłu. Sprawdź dokładnie trasy przebiegu instalacji – rurki, kable i linie energetyczne w ziemi. Budujesz nie tam, gdzie chcesz, tylko tam, gdzie Ci wolno.

Prawo pierwokupu. Skarb Państwa lub gmina może przejąć działkę, którą już prawie kupiłeś. Brzmi jak niezły żart, ale to po prostu prawo.

Niejasne wpisy. Błędy, stare dane, niedoprecyzowane informacje? Możesz wejść w prawny labirynt bez wyjścia.

Numer księgi wieczystej online – niby nie można, ale czy się nie da?

Choć teoretycznie dostęp do numerów ksiąg wieczystych dla działki przez Internet jest ograniczony, istnieje jednak "szara strefa", gdzie sprawdzisz go za kilkadziesiąt złotych. W necie znajdziesz portale, które umożliwiają poznanie numeru KW działki po jej adresie. Podajemy Ci np. taki🔗 – nie, że polecamy, po prostu wyskoczył jako pierwszy w wyszukiwarce.

Musisz zdawać sobie sprawę, że korzystanie z takich stron wiąże się z ryzykiem, zarówno jeśli chodzi o wiarygodność, jak i aktualność pozyskanych informacji. Tego typu portale mogą oferować tylko fragmentaryczne dane lub informacje, które niekoniecznie są prawdziwe. Jednak z poznanym już numerem KW, możesz udać się na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości i tam uzyskać aktualne dane. W przypadku zakupu działki warto polegać na oficjalnych źródłach, więc polecamy Ci poprosić właściciela działki, którą rozważasz, o podanie numeru Księgi Wieczystej. Wtedy na spokojnie sprawdzisz ją w oficjalnym rejestrze🔗.





TLDR

Analiza stanu prawnego

Analiza stanu prawnego działki

Już wiesz jak ważne jest poznanie przeznaczenia działki... ale to dopiero wstęp do dalszych analiz. Sama wiedza o tym, czy działka jest budowlana, rolna, leśna czy inna, to tylko mała część układanki. Kolejnym puzzlem jest upewnienie się, że sytuacja prawna wybranej parceli jest klarowna i nie występują na niej ukryte problemy, które mogłyby wpłynąć na Twoje domowe plany.

Czas na rozwinięcie co tu sprawdzić, gdzie się udać, z kim pogadać i od czego tak właściwie zacząć...

A polecamy Ci rozpocząć od zdobycia od sprzedającego numeru Księgi Wieczystej dla działki. Jest to podstawowy dokument, który pozwoli Ci dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości np. online przez system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Musisz tu dokładnie prześledzić działy III i IV, które zawierają informacje o obciążeniach i prawach osób trzecich do działki. Znajdziesz tam zapisy dotyczące hipoteki, użytkowania wieczystego czy służebności, które mogą ograniczać Twoje prawa do dysponowania nieruchomością.

Szybki wycinek ze słownika URHOME:

Hipoteka to rodzaj zabezpieczenia wierzytelności - najczęściej związany z kredytem - który właściciel działki zaciągnął wykorzystując nieruchomość jako zabezpieczenie spłaty długu. Oznacza to, że jeśli właściciel nie ureguluje zobowiązań finansowych, wierzyciel (np. bank) ma prawo do egzekucji długu z wartości tej działki nawet jeśli zmieni ona właściciela. Dlatego tak ważne jest, by dokładnie sprawdzić zapisy w KW, ponieważ zmiana właściciela działki nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Kupując obciążoną nią działkę jako nowy właściciel z mocy prawa staniesz się tzw. dłużnikiem hipotecznym. Dodatkowo hipoteka nie dzieli się proporcjonalnie do powierzchni działki, zostaje całość na każdej części. Obrazując na przykładzie: jeśli kupujesz tylko część większej działki, która jest obciążona hipoteką, całe obciążenie pozostaje na każdej wydzielonej części nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste to specyficzna forma użytkowania gruntu, która w praktyce oznacza, że osoba posiadająca działkę nie jest jej właścicielem, ale ma prawo użytkować ją na warunkach zbliżonych do własnościowych. Grunty oddawane w użytkowanie wieczyste zazwyczaj należą do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a sama umowa użytkowania wieczystego podpisywana jest na okres do 99 lat. Użytkownik wieczysty płaci roczną opłatę za prawo korzystania z działki, a jeśli na działce powstanie budynek mieszkalny, istnieje możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w pełną własność. Zwróć uwagę na to, czy wybrana działka nie jest objęta użytkowaniem wieczystym. Jeśli tak to w takim przypadku, gdy wybudujesz na niej budynek mieszkalny, działka z mocy prawa przekształci się w pełną własność, a Ty przez 20 lat od wybudowania będziesz uiszczać opłatę przekształceniową. W tej sytuacji koniecznie sprawdź czy gmina, w której znajduje się działka oferuje jakiekolwiek bonifikaty od tej opłaty. Według informacji z gov.pl🔗: “W odniesieniu do gruntów państwowych przewidziano bonifikatę w wysokości 60%, w przypadku gdy płatność jednorazowa zostanie wniesiona w pierwszym roku od przekształcenia. W kolejnych 5 latach wysokość bonifikaty będzie malała o 10 punktów procentowych z każdym rokiem. Bonifikaty w odniesieniu do gruntów samorządowych określą rady i sejmiki.”

Prawo pierwokupu to kolejne zagadnienie do poznania i sprawdzenia dla tej “ostatecznie” branej pod uwagę działki. Jeśli działka przez sprzedającego została nabyta od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy lub miasta), wówczas prawo pierwokupu przysługuje właśnie tej instytucji. Oznacza to, że w przypadku zakupu działki, państwo lub gmina mają pierwszeństwo w jej zakupie na tych samych warunkach, które zostały zaproponowane Tobie. Aby upewnić się czy działka objęta jest prawem pierwokupu, zwróć się z tym pytaniem do notariusza, który skieruje je do odpowiedniego urzędu (np. Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w gminie lub mieście) i potwierdzi, czy nieruchomość spełnia takie kryteria. Jeżeli prawo pierwokupu zostanie stwierdzone, transakcja może zostać wstrzymana lub opóźniona, a Ty wraz ze sprzedającym działkę będziecie musieli poczekać na decyzję odpowiedniej instytucji, czy skorzysta z tego prawa. Od momentu otrzymania zawiadomienia, instytucja ma miesiąc na podjęcie decyzji, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu. Oświadczenie woli w tej sprawie musi zostać złożone w formie aktu notarialnego.

Służebność to jedno z ograniczonych praw rzeczowych, które będzie znacząco wpływać na korzystanie z nieruchomości. W kontekście zakupu działki szczególną uwagę warto zwrócić na służebności gruntowe oraz osobiste, które także znajdziesz w KW. Służebności tak samo jak hipoteka nie dzielą się proporcjonalnie do powierzchni działki, a zostają w całości na każdej części.

Jakie służebności mogą występować na działce?

Służebność gruntowa – najczęściej dotyczy zapewnienia dostępu do drogi publicznej przez teren sąsiadujący z działką (tzw. służebność drogi koniecznej). Oznacza to, że właściciel Twojej działki lub sąsiad może mieć prawo przechodzić lub przejeżdżać przez Twój teren.

Służebność przesyłu – dotyczy sytuacji, gdy przez działkę przebiegają urządzenia do przesyłu mediów np. sieci energetyczne, gazowe, wodociągowe lub kanalizacyjne. Jeśli takowe istnieją, konieczna jest akceptacja, że przedsiębiorstwo przesyłowe może mieć prawo wstępu na teren działki w celu konserwacji lub naprawy sieci. Innym utrudnieniem w takim przypadku będą odległości wszystkich projektowanych budynków i dróg od istniejącej sieci, a szczególnie w przypadku sieci gazowej może to być wieeeeeeleeeee, wiele metrów wyłączonych z zabudowy.

Służebność osobista – to prawo przysługujące konkretnym osobom do korzystania z nieruchomości. Może dotyczyć np. możliwości użytkowania części działki lub budynku przez osobę trzecią.

Ważne jest, by skrupulatnie sprawdzić każdy wpis w Księdze Wieczystej, nawet jeśli na pierwszy rzut oka wydaje się on nieistotny. Czasami drobne notki mogą mieć dużą wagę i wpłynąć na decyzję o zakupie działki. W tym pomoże Ci notariusz i polecamy Ci prześledzić to właśnie z nim – tak by nic Ci nie umknęło.

Na koniec analizy stanu prawnego działki warto też zwrócić uwagę na wydane pozwolenia budowlane dla działek sąsiednich. Czasem w bezpośredniej okolicy mogą być planowane inwestycje, które wpłyną na komfort Twojego życia (budynki wielokondygnacyjne, hale przemysłowe lub inne obiekty, które mogą zmienić charakter okolicy z sielskiej oazy na zagłębie chaosu). Aby sprawdzić, jakie pozwolenia na budowę zostały już wydane w pobliżu. Jak to zrobić wiesz już z rozdziału 4.3. o przeznaczeniu działki.

Na zakończenie rozdziału sprawdź podsumowanie stanu prawnego działki:

URHOME POLECA: Księga Wieczysta

Zanim zakochasz się w widoku z działki – sprawdź Księgę Wieczystą! Są tam wpisy, które powinny skutecznie ostudzić entuzjazm. Oto nasze czerwone flagi:

Hipoteka, czyli długi sprzedającego stają się Twoim problemem. Bez potwierdzenia spłaty? Uciekaj.

Służebność osobista. Jeśli ktoś ma prawo dożywotnio mieszkać lub korzystać z działki, to będzie Twoim "współlokatorem". Czy tego chcesz, czy nie.

Służebność przesyłu. Sprawdź dokładnie trasy przebiegu instalacji – rurki, kable i linie energetyczne w ziemi. Budujesz nie tam, gdzie chcesz, tylko tam, gdzie Ci wolno.

Prawo pierwokupu. Skarb Państwa lub gmina może przejąć działkę, którą już prawie kupiłeś. Brzmi jak niezły żart, ale to po prostu prawo.

Niejasne wpisy. Błędy, stare dane, niedoprecyzowane informacje? Możesz wejść w prawny labirynt bez wyjścia.

Numer księgi wieczystej online – niby nie można, ale czy się nie da?

Choć teoretycznie dostęp do numerów ksiąg wieczystych dla działki przez Internet jest ograniczony, istnieje jednak "szara strefa", gdzie sprawdzisz go za kilkadziesiąt złotych. W necie znajdziesz portale, które umożliwiają poznanie numeru KW działki po jej adresie. Podajemy Ci np. taki🔗 – nie, że polecamy, po prostu wyskoczył jako pierwszy w wyszukiwarce.

Musisz zdawać sobie sprawę, że korzystanie z takich stron wiąże się z ryzykiem, zarówno jeśli chodzi o wiarygodność, jak i aktualność pozyskanych informacji. Tego typu portale mogą oferować tylko fragmentaryczne dane lub informacje, które niekoniecznie są prawdziwe. Jednak z poznanym już numerem KW, możesz udać się na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości i tam uzyskać aktualne dane. W przypadku zakupu działki warto polegać na oficjalnych źródłach, więc polecamy Ci poprosić właściciela działki, którą rozważasz, o podanie numeru Księgi Wieczystej. Wtedy na spokojnie sprawdzisz ją w oficjalnym rejestrze🔗.